계약법률사건청구(판결의 요지 포함)

저렴한 주택 매매계약의 유효성에 관한 승소사례와 판결의 요지 (2011-02-15 22:31:21) Reprinted ▼ 꼬리표: 저가주택계약의 무효조항에 관한 잡다한 논의 베이징 계약법

1. 사건 개요

2009년 3월 27일 원고와 피고는 '베이징 기존 주택 매매 계약'과 ' 북경 기존 주택 중개 계약 "은 북경 부동산 중개 회사를 통해 피고가 특정 구역 (건축 면적) Xiyuan, Building 41, Unit 01, Building 01에 위치한 주거용 주택 (재산권을 취득한)을 재판매하도록 규정했습니다. 147) 원고에게 900,000위안을 지급하는 방법은 계약체결시 보증금 2위안을 납부하고 계약금 230,000위안을 2009년 4월 5일에 지급하였고 잔금은 다음을 통해 완납하였다. 대출. 계약서에는 피고(매도인)가 첫 번째 매매대금을 받은 날에 원고(매수자)에게 집을 인도하기로 되어 있습니다. 원고는 약정에 따라 주택 구입 대금 중 첫 번째 분할금을 지불했고, 피고는 해당 주택을 원고에게 인도했습니다. 양 당사자가 체결한 "베이징 기존 주택 매매 계약" 제10조는 소유권 이전 등록 사항을 규정합니다: "본 계약 서명일로부터 430일 이내에 쌍방 ***은 주택 소유권 등기 부서에 이전을 신청해야 합니다. 주택소유권등기절차”에서 원당사자와 피고당사자는 계약서 부칙에 “매수인과 매도인이 본 계약서에 서명한 날로부터 430일 이내(부동산증명서 발급일로부터 5년) 이내”로 합의했다. 판매자(피고)는 구매자(원고)와 협력하여 대출을 신청합니다." 그러나 계약서에 명시된 재산권 양도 및 은행 대출 처리 기한이 만료 된 후 피고는 "계약법"제 8 조, 60 조 및 제 10 조에 따라 양도 및 대출 처리 절차를 제공하기를 거부했습니다. "베이징 기존 주택 매매계약" 부칙 2항은 원고가 인민법원에 소를 제기하여 피고에게 계약상의 의무를 이행하도록 명령할 것을 요구하고 계약법 제107조 및 조건에 따라 소송을 제기했다고 규정하고 있습니다. 쌍방이 체결한 계약에 대하여 피고는 계약 위반에 대한 책임을 진다.

2. 항변 주장: 피고는 저렴한 주택을 시장에 내놓을 수 없고 거래할 수 없다는 이유로 저렴한 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청하면서 원고의 소송에 대해 반소를 제기했습니다. 이 주장은 궁핍한 가족을 위한 주택 보호에 관한 국무원의 관련 규정과 저렴한 주택 관리에 관한 베이징시 인민정부의 조치입니다.

반소에 대한 원고의 주장 : 원고와 피신청인의 중개업자를 통하여 주택을 매매한 것은 법령상의 금지조항을 위반하지 아니하고 적법하고 타당하다. 반소에 대한 주장은 성립될 수 없으며 기각되어야 하며 인민법원에 피신청인의 주장을 뒷받침해 줄 것을 요청했습니다. 반소는 “저렴한 주택은 5년 이후에는 매매상장을 할 수 없다”는 점을 들어 무효라는 확인을 요청한 것이며, 그 사유도 법조항에 부합하지 않는다.

1. 주택 면적과 상장 이후 경과된 시간으로 볼 때, 반소 원고의 요청은 사실적, 법적 근거가 부족합니다.

'저렴한 주택 관리 대책' 제15조에서는 저가형 주택 1가구의 바닥면적을 60㎡ 내외로 제한한다고 규정하고 있다. 이 사건은 『저렴한 주택관리 대책』에서 규정한 한도를 훨씬 초과한 것으로서, 『경제저렴주택관리 대책』에 따른 계약의 무효를 판단하는 근거로 성적 조건을 사용할 수는 없다. "조치" 제30조 및 "베이징 경제적으로 저렴한 주택 관리 조치" 제21조에서는 상장 및 거래 시기를 2008년 4월 이후 재산권 취득일로부터 계산하는 것이 아니라 구매일로부터 계산하도록 규정하고 있습니다. 베이징(Beijing) 관련 규정에서도 두 가지 조건에 따라 시작점을 계산합니다. 2008년 4월 8일 이전에 건축된 주택에 대해서는 증서 납세 증명서 또는 소유권 증명서를 취득한 시점부터 5년 기간을 계산합니다. 주택 구입 계약을 체결한 날. 이 사례의 주택은 2001년에 건축되었습니다. 상장 및 매매 기간은 구입일로부터 계산되며, 명시된 부동산 소유권 증명서를 취득한 시기인 경우 5년 이상 경과되었습니다. 반소 원고는 양 당사자 간의 계약 제10조에 따라 ""본 계약 체결일로부터 430일 이내에 양 당사자 ***가 동시에 주택 소유권 등록 부서에 등록 절차를 신청합니다. 주택소유권의 양도" 이 조항은 계약의 유효성에 기한이나 조건을 붙인 것으로 간주되며 이에 따라 계산됩니다. 양 당사자가 합의한 거래 시간은 2010년 5월 27일로 그 이상입니다. 계약법 제45조 및 제46조의 규정에 따르면, 쌍방이 체결한 계약은 적법하고 유효합니다.

2. 계약법 제8조, 계약법 사법해석 제4조, 사법해석 제8조에 따르면 계약의 무효는 다음과 같습니다. 전국인민대표대회법과 국무원 행정법규의 금지강제조항과 현행 저가주택관리규정은 국가법률에 따라 무효한 계약을 확정하는 법적 근거가 되지 않는다. 계약법.

3. 실제로 베이징의 오래된 주택, 기존 방식 및 새 주택 처리 원칙과 관련 규정에 따라 2008년 4월 8일 이후 새로 건설되는 저렴한 주택은 표준에 따라야 합니다. 면적이 60제곱미터이고, 상장 거래는 부동산 소유권 증명서를 취득한 날부터 계산됩니다. 이 경우 주택은 2002년에 건축되었습니다. 기존 주택 규정에 따라 거래 조건을 충족합니다. 계약법 제45조 및 계약법 사법해석 제8조(2)에 따르면, 당사자가 자신의 이익을 위하여 조건의 이행을 부당하게 방해한 경우에는 조건이 이행된 것으로 본다. ; 원고의 반소 행위가 선의에 위배되는 경우 원칙적으로 인민법원은 상업용 주택 매매에 관한 사법 해석 제2조에 규정된 법적 정신을 참조하여 사건의 구체적인 상황과 상대방의 요청에 따라 판결을 내립니다. 계약, 기소 전 조건을 충족했다면 주택 매매계약은 유효한 것으로 간주될 수 있어 계약의 효력을 침해하는 셈이다.

3. 법원 판결:

원고와 피고가 서명한 계약은 당사자 간의 진정한 의사 표현이었지만 해당 계약은 저렴한 주택 구입에 대한 중국의 정책을 위반했습니다. , 계약법 적용의 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석 제4조에 따라, 계약법이 시행된 후 인민법원이 계약이 무효인 경우에는 전국인민대표대회, 그 상무위원회, 국무원이 제정한 법률을 따른다. 행정법규는 근거로 삼고, 지방성 법규와 행정규칙은 근거로 삼아서는 안 된다. 본 법원은 주택매매계약의 무효에 관한 피고의 항변과 반소를 받아들이지 않습니다. 원고는 지급의무를 이행하였고, 피고는 약속대로 주택을 인도하였습니다. 따라서 원고가 양도등기 및 대출절차를 진행해 달라고 요청한 것은 그 이유가 타당하며, 본 법원은 이를 뒷받침하는 원고의 주택반환청구 및 임대료 지급에 대한 근거가 부족하여 본 법원에서는 이를 뒷받침할 수 없습니다. 요약하면, 원고의 반소는 위에서 언급한 바와 같이 계약법 제8조, 제52조, 제60조 및 신청에 관한 최고인민법원의 해석 제4조에 따라 주택의 반환과 임대료 지불을 요구합니다. 계약법에 따라 판결은 다음과 같습니다. 원고는 원고의 반소를 기각한 후 60일 이내에 협조해야 합니다.

피고는 1심 판결에 불복해 원심 주장을 근거로 중급인민법원에 항소했고, 2심 재판이 끝난 뒤 원고에게 계약해지 통지서를 보냈다. 법에 따라 판결이 확정되어 항소가 기각되었습니다.

4. 변호사의 평가:

1. 이 사건에서 확실한 사실: ⑴. 해당 주택은 147제곱미터입니다. 2005년 취득일 ⑷. 입주일은 2009년 ⑹. 계약서에는 5년 후 이체일로 명시되어 있습니다. 지불 플러스 대출.

2. 피고는 “재산권 제한, 토지할당권 없음, 처분권 없음, 공익, 통지부족” 등을 이유로 “주택 매매계약이 무효”라고 주장했으나 사실이 부족하다. . 및 법적 근거.

2심 절차에서 항소인은 3가지 증거를 추가로 제출했는데, 이는 새로운 증거가 아니며 사건 사실관계 변경의 근거로 사용될 수 없다. 대법원은 증거의 세 가지 특성을 충족하지 못합니다. 계약 해지 통지는 항소 요청과 일치하지 않습니다. 피항소인은 이미 계약을 계속 이행하기 위해 소송을 제기했습니다. , 해당 은행의 대출절차는 본 사건과 아무런 관련이 없으며, 실제 대출업무상의 업무절차 수준의 문제일 뿐 대출의무와는 아무런 관련이 없습니다. 이 사건에서 다툼이 있는 양도의무(예비의무).

3. 양 당사자 간의 분쟁은 저렴한 주택 매매 계약이 무효인지 여부에 관한 법률 적용에 중점을 두고 있지만 항소인은 무효에 대한 법적 근거를 제시하지 못했습니다.

국무원의 여러 의견은 의견 조항 (10)과 "저렴한 주택 관리 조치"제 15 조에서 ​60제곱미터 미만은 통제됩니다. 베이징의 저렴한 주택 관리 조치는 실효성이 낮고 계약 무효를 확인하는 기본 규범적 근거가 될 수 없습니다. 항소인은 계약서에 서명할 때 5년이 지나면 소유권이 이전된다는 점에 분명히 동의했다. 이는 '판매제한기간 만료 후' 거래가 적법하다는 것을 알고 있었음을 의미한다. 이 사건 계약은 청구인의 진정한 의사표시로서 법령의 의무조항을 위반하지 아니하였으므로 유효하여야 한다.

4. "오래된 주택에는 기존 방식, 새 주택에는 새로운 방식"이라는 원칙에 따라 베이징에서 규정한 새로운 방식은 2008년 4월 8일 이후 새로 건설된 저렴한 주택을 규제합니다. 면적을 61제곱미터로 제한하는 대신, 새로운 방법은 재산권 증명서를 취득한 날로부터 거래 시작 시점을 5년 이내로 제한합니다.

"저렴한 주택 관리 방법" 제30조와 "베이징시 저가 주택 관리 방법" 제21조(구 방식)에 따르면 5년의 상장 및 거래 기간이 시작됩니다. 구입일이 아닌 구입일부터 계산됩니다. 부동산 소유권 증명서를 취득한 날짜를 기준으로 계산됩니다. 해당 주택은 2001년에 건축되었으며, 청구인이 2001년 10월 17일에 주택을 구입하였고, 거래일은 2009년 3월 27일이었다. 기존 방식에 따른 거래는 5년의 매매제한 기간을 훨씬 초과하였다. 계약법 제45조 및 제46조의 규정에 따르면, 원피고와 피고 사이의 거래는 법적 요건을 충족하였고, 5년의 판매제한 기간 이전에 거래를 허용하지 아니한 항고인의 이유는 성립하지 않는다.

'현재 형식의 부동산 분쟁사건 재판을 더욱 개선하기 위한 최고인민법원 지도의견(법제200942호)'은 우리가 도시부동산관리법을 정확히 이해하고, 토지사용권에 관한 기타 법률 및 행정규정에 있어서는 재산권의 효력과 계약의 효력의 구별원칙을 정확하게 파악하고, 가능한 한 계약의 효력을 유지해야 합니다. 제5차 '현재 상황에서의 민사 및 상사 계약 분쟁 사건 재판에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 지도 의견'에서는 강행 조항이 특정 유형의 계약 행위가 아닌 당사자의 시장 접근 자격을 규제하는 경우 다음과 같이 명시하고 있습니다. , 또는 특정 유형의 계약 행위가 아닌 특정 계약의 이행을 규제하는 경우 인민 법원은 해당 계약의 유효성을 판단할 때 신중해야 합니다. 민사재판 심포지엄에서 최고인민법원 부주석의 연설 (3) 부동산 사건의 재판업무와 관련하여, 부동산 사건의 재판 실무에서 나타난 새로운 상황과 새로운 문제를 고려하여, 어떻게 해야 할까요? 계약의 유효성 판단 및 사정변경원칙 적용 : 무효계약에 대한 법적 조건을 엄격히 집행하고, 계약관계의 안정성을 유지하도록 노력하며, 무효계약의 식별기준을 엄격히 파악하는 관점에서 무효계약을 유지한다. 법적 심각성과 사회 경제적 관계의 질서 있고 조화로운 발전. 계약법 제52조의 규정에 따라 사건의 구체적인 상황을 결합하여 법률 조항의 성격과 정신을 분석하고 파악하며 당사자의 민사소송의 목적을 정확하게 규정하고 계약사항을 확고히 수호합니다. 법률 및 행정법규의 강제 조항을 위반하지 않는 한 양 당사자의 구속력은 안정적인 계약 관계를 통해 시장 행동의 예측 가능성과 계약 혜택의 확실성과 신뢰성을 향상시키고 경제 생활의 조화로운 발전을 촉진합니다. , 그리고 사법 판결이 당사자들이 정직성을 위반하고 위험을 피하며 이익과 수단을 추구하는 방법이 되는 것을 허용하지 않습니다. 무효청구를 하는 당사자의 실제 동기와 목적은 주택가격을 인상하고, 계약의 무효를 빌미로 신의성실의 원칙을 훼손하고 매수인의 정당한 권익을 훼손하는 것이므로 부당한 청구를 하여서는 아니 된다. 법적 지원을 받습니다. 주선 변호사 Zhang Shenggui 13240422999