요청: 부동산 캠퍼스 밖 인턴십 보고서
준월호경원 보고서
1. 우시 주택시장 현황
1. 2005년 상반기 부동산 시장은 급격한 변화를 겪었다. 거시경제를 규제하려는 중앙정부의 의지는 강력했습니다. 정부는 일련의 부동산 시장 통제 정책을 도입했습니다. 개발업체, 주택 구매자, 중개인이 교착 상태에서 경쟁하고 있습니다. 무계획·중고 주택 거래량이 전반적으로 줄어들고 주택 구입자들의 관망 분위기도 강해지고 있다. 이전의 뜨거운 부동산 시장은 판매에 어려움을 겪었습니다. 3분기 평균 도시 주택 가치는 평방미터당 4,136위안으로 전년 동기 대비 18.93위안, 올해 2분기보다 0.98위안 증가했습니다. 전분기 대비 1.09% 감소해 3년 만에 같은 기간 최저 증가폭을 기록했다.
2. 시장 공급이 충분하고 공급 구조가 최적화되어 있습니다. 모니터링 정보에 따르면 올해 3분기에 우시(Wuxi) 도시 지역에서 신규 상업용 주택 분양이 348.62만 평방미터에 달했으며 그중 주거용 건물 면적은 269.12만 평방미터에 달했습니다. 올해 4분기 전체 상업용 주택 시장은 약 100만~150만㎡로 추산된다. 상업용 주택 공급 유형과 유닛형 구조는 올해 3분기 도시지역 150㎡ 이하 상업용 주택 공급비율이 85.18%에 달해 그 중 상업용 주택 공급비율이 최적화 추세를 보이고 있다. 80제곱미터 미만은 11.44에 도달했습니다. 관련 전문가들은 올해 말 출시되는 부동산 중 중저가 부동산 비중이 더욱 늘어날 것으로 내다봤다.
3. 중고 주택 시장도 부침을 겪었다. 정부는 올해 부동산 투기를 억제하기 위해 세금과 기타 경제적 수단을 사용했다. 6월 거래량이 급감한 후 시장은 7월부터 반등하기 시작했다. 9월 거래량은 기본적으로 변동이 없었습니다. 관련 분석가들은 우시 부동산 시장의 장기적인 합리적인 발전 환경 하에서 중고 주택 시장은 여전히 안정적인 발전 상황을 유지하고 있지만 주택 거래량은 감소했다고 믿고 있습니다. 주택 가격은 상대적으로 안정세를 유지하고 있으며 상승폭도 계속 하락하고 있습니다. 올해 첫 9개월간 시내 주택 매매가격 변동을 보면 주택가격은 안정세를 유지하고 있다. 3분기에는 도시 지역에 31개의 새로운 주거 프로젝트가 있었고 가중 평균 단가는 평방미터당 3,840위안으로 그 중 중저가 부동산 공급이 합리적이었습니다.
4. 연말이 다가올수록 새로운 프로젝트가 지속적으로 출시되고 있으며, 많은 개발자들도 연말에 자금을 회수해야 한다는 압박을 받고 있어 상당수의 프로젝트가 추진되고 있으며, 일부 의미 있는 성과를 거두고 있습니다. 달성되었습니다. 연말이 다가오면서 주택 구입자들의 주택 구입에 대한 인식이 강하지 않고 소비력도 약화되고 있다. 가까운 시일 내에 더 많은 개발자가 가격 인하 프로모션을 실시할 예정입니다.
제2회 2005년 가을 부동산 박람회
이번 부동산 박람회는 6.1 뉴딜을 겪은 후 우시에서 열리는 첫 번째 부동산 박람회로 많은 개발자들이 암울한 6~9월을 살아 남았습니다. 그 후 이번 부동산 박람회에 모든 노력을 기울였습니다. 런칭된 부동산과 방금 표면에 나타난 부동산 모두 이번 부동산 박람회에서 많은 관심을 받기를 기대하고 있습니다.
뉴딜이 등장한 이후 우시시 정부도 이번 부동산 박람회에서 토지 공급을 줄여 부스 면적을 2배로 늘리는 등 대책에 집중했다
많은 개발사에서도 기대를 갖고 있다. 이번 주택박람회에서도 가격 우위로 잘 팔리는 부동산이 여럿 있다. 그러나 동시에 경직된 수요 고객 기반 중 이 부분의 수가 너무 많지 않기 때문에 전체 시장의 흡수가 근본적으로 변하지 않았으며 전체 부동산 시장의 회복을 지원하기에는 충분하지 않습니다.
1. 많은 새로운 사례가 표면화되어 처음으로 대중에게 노출되었습니다(King Zijinmen, Santa Barbara, 100 Spring City).
King Zijinmen은 총 건축 면적이 320,000m2 인 2004-2 대지입니다. 산타 바바라 시내 중심가의 홍콩 풍수 용 사례로 알려져 있습니다. 마샨(Mashan)은 현장에 전시되어 있으며, T-H, 단독 주택, 정원 주택, 아파트로만 알려져 있습니다. 이는 회산 신도시의 쿤바이다(Kunbaida) 사례입니다. 역 앞 보행자 거리에 있는 데스크.
2. 회산신도시의 12개 부동산 프로젝트가 함께 공개되어 회산신도시 특별 주택 박람회가 거의 열렸습니다.
Mingyuan, Fengxiang Xincheng, 캘리포니아 방갈로, 100대 봄 도시, Chang'an Yihe Garden, Jindu City Center, Tsinghua Yaju, Tianyi City, Tianli Roman Holiday Apartment, Landmark Clearwater Bay, Complex Park City, Ideal 시
회산신도시 사례가 직면한 가장 큰 문제는 지역 경제 발전과 부동산 개발 규모의 심각한 단절이다. 회산신도시의 기업 수와 질은 신구와 비교할 수 없다. , 그러나 현재 Huishan New Town의 전체 주택 공급은 최근 몇 년 동안 신구의 전체 토지 공급을 훨씬 초과합니다.
3. 이번 주택박람회에 참가하는 주택 수는 봄 주택박람회보다 10개 많은 60개로, 이번 박람회에 참가하는 다양한 유형의 주택 총 면적은 약 475만㎡이며, 매매 매물은 약 40개이다. 주택면적은 약 215만㎡로 봄주택박람회 규모를 넘어섰다. 거의 20개에 달하는 부동산의 이미지 디스플레이가 이전 주택 박람회를 능가합니다.
일부 프로젝트는 아직 공사를 시작하지 않았지만 전시회에 참여하기 위해 부스를 구입하는 데 많은 돈을 지출합니다. 그 목적은 다음과 같습니다. 첫째, 시장 동향이 명확하지 않으며 잠재 고객을 확보하기 위해 가능한 한 빨리 사례를 노출해야 합니다. 둘째, 제품이 포지셔닝되고 예비 프로젝트가 완료되었으며 곧 출시될 예정입니다. 건설단계에 들어서서 이번 부동산 박람회를 통해 상품을 받아보고 싶다. 현장에 가서 시장 반응을 관찰하고 가격을 테스트해 보자.
4. 다른 곳의 부동산 출품업체가 사라졌다
지난 봄 부동산 박람회에는 많은 외국 부동산 프로젝트가 우시에 참가했지만 이번 가을 부동산 박람회에는 그 이유가 없었다. 새로운 정책으로 인해 많은 투자자들의 관심이 쏠렸고, 우시 사람들의 보수적인 사고방식과 맞물려 이번 주택 박람회에는 외국 부동산 개발업체가 한 명도 오지 않았습니다.
5. 전시업체 부스는 방문객의 관심을 끌 수 있도록 화려하게 디자인되었습니다.
연말이 다가오고, 개발업자들은 대출 상환 압력에 직면해 있다. 게다가 부동산 시장은 뉴딜 이전보다 훨씬 낮아져 벌써부터 불안에 떨고 있다. 이번 주택박람회에서는 고객이 귀하의 부동산을 알아보기를 바라며 부스에 많은 관심을 끌기 위해 다양한 방법을 사용할 수 있습니다. Xiang Shang City는 필리핀 밴드를 특별 초청하여 공연했으며 Zijin Gate는 마술사를 초청하여 라이브 공연, 산타 바바라의 웨딩 드레스 쇼 및 인체 공연 예술 공연 등을 선보였습니다.
6. 새 지역에 참여하는 호텔 수는 Yangtze River Green Island Phase II, Xingang International, Xiangxi Merrill Lynch, First International, Wuyue Star, Xingzhou Image, Metropolis 및 SHKP Holiday Plaza를 포함해 8개에 달했습니다. 신지역 부문에서 시장에서 판매가 활발한 부동산은 분명히 부동산 전시회에서 더 많은 방문객을 끌어들일 것입니다. 반면 Wuyue Star New City와 같은 사례는 현장에서 질문하는 사람이 없어 상대적으로 인적이 없는 것으로 보입니다.
7. 빈후(Binhu) 구역에는 토지 경매만 있을 뿐 움직임이 없습니다. 2004~05년에는 리후(Lihu) 신도시, 빈후(Binhu) 지역, 타이후(Taihu) 신도시 전체의 토지 공급이 우시(Wuxi)에서 상위 3위 안에 들었습니다(나머지 2개는 혜산 신(Huishan New)). 도시 및 신지구 구역). 그러나 이들 3개 주요 블록에서 같은 기간에 취득한 토지 중 일부는 이미 분양 허가를 취득한 반면, 빈후 블록의 부동산은 이번 주택 박람회에서 여전히 오래된 모습만 남아 있습니다. 난징 Qixia 음모, 중국 해외 음모, Jiangyin Sunshine의 Lihu No.1 음모 등 (Xinliangxi Renjia, Sunshine City Garden, Golden Jiangnan, Aolin Garden, Swan Lake, Vanke Charming City)은 실제로 나타나지 않았습니다. 부동산 교환. Binhu 지역에서 주택 가격이 가장 높은 Xinliangxi 주택은 현재 5,380위안이지만 이 가격은 이제 Binhu 지역에서 발판을 유지하기가 분명히 어렵습니다. Nanjing Qixia, China Overseas 및 Jiangyin Sunshine이 촬영한 토지 가격입니다. 공가오(Gonggao)에서는 개발자가 단순히 가격 추세를 따른다면 정상적인 수익을 얻을 수 없으므로 개발자는 무슨 일이 일어나는지 지켜보고 기회를 기다릴 수 있습니다.
8. 장안진의 한 부동산을 제외하고는 전시회에 참여하는 다른 향과 진이 없습니다. 우시(无锡) 도시 지역 사람들은 여전히 주로 도시 지역 부동산 구입에 관심이 있지만 농촌 고객 중 다수는 도시 부동산을 선택합니다.
3. 안전 및 주변 부동산 개요
1. 안진
1. 화샤 - 신시대
화샤 - 신 시대 대형, 중형, 소형이 조합된 10가지 이상의 주택 유형이 있으며, 주택의 최상층 중 일부는 복층 테라스로 설계되었습니다.
한 계단에 2가구가 있으며, 거실과 거실은 북쪽에서 남쪽으로 통풍이 잘 되도록 배려했으며, 집 내부는 공용 공간과 개인 공간, 생활 공간과 침실 공간이 분리되어 있습니다. , 얕은 깊이 디자인, 컴팩트 한 내부 레이아웃, 주방과 식당 디자인 강조, 홀과 침실의 활동 공간 강조 모두 남쪽을 향하고 있으며 일부 주택에는 이중 욕실이 있습니다. 공용 계단과 활동 공간은 입구에서 멀리 떨어져 있습니다. 발코니 기능은 복합발코니로 설정되어 있습니다. 주요 추천 주택 유형은 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개이며, 그 외 주택 유형으로는 침실 3개, 거실 2개, 욕실 1개, 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개, 침실 2개, 거실 2개, 욕실 2개가 있으며, 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개, 스택형 빌라 등 다층 평균 가격은 약 2,400위안/제곱미터(시초 가격은 2,300위안), 작은 고층 건물의 평균 가격은 2,600위안/제곱미터, 중첩 빌라 가격은 3,500위안/제곱미터, 주차공간 가격은 미정이나 임대가 가능하며, 지하주차장 면적은 객실당 20㎡이다.
Huaxia-New Era의 초기 보증금은 다층 건물의 경우 가구당 60,000 위안, 소형 고층 건물의 경우 가구당 80,000 위안입니다. 예약 고객의 대부분은 안전 지역 주민입니다. 이 프로젝트는 6월 17일에 판매를 시작했으며, 개장일에는 일부 투자자(한 투자자가 11개 주문)도 있었고, 현재 판매 진행률은 150개 이상이었습니다. 그들 중 상당 부분이 이 사건의 고객으로 전환되었습니다.
Huaxia-New Era 영업소의 전체적인 이미지는 좋습니다. 현재 안진에는 이 프로젝트에 대한 광고판이 4개 있습니다(Xidong Avenue와 Anguo Road 교차로에 각각 2개의 대형 홍보 광고판이 설치되어 있습니다). Xidong Avenue와 Xihu Road의 교차점) 및 Anguo Road와 Xihu Road의 일부. 프로젝트 개시와 함께 신문광고도 시작됐다. 그 광고량과 광고 효과는 이 사건에 절대적인 압박감을 주고 있으며, 인구가 적은 마을에서 고객들의 마음에 미치는 영향은 상상을 초월합니다.
2. 진후가든
현재 진후가든(15층 소형고층 저층)은 1호만 남아 있으며 가격은 2,749위안/이다. 제곱미터, Jinhu Garden 층의 가격 차이를 기준으로 30위안/제곱미터로 계산하면 이 경우 현재 소형 고층 건물의 평균 가격은 약 2,900위안/제곱미터입니다.
3. 양쯔강 국제. 기계 및 전기 하드웨어 도시
장강 국제 기계 및 전기 하드웨어 도시는 Xihu Road의 Xishan District 동부 개발 공원에 위치하고 있으며 Wuxi Jieli Enterprise Development Co., Ltd.에서 개발했습니다.
p>Wuxi Shengrui Real Estate. Co., Ltd.가 판매하며 총 투자액은 10억 위안이며 건설을 시작한 프로젝트의 첫 번째 단계는 면적은 222에이커이고 건축 면적은 26만 평방미터이다. 대부분의 기계 및 전기 철물 도시는 소규모 상점이며 가격은 약 5,000위안/제곱미터이다. ***1,500가구, 1,200개 이상의 지하주차장.
화샤 뉴 시대 건물, 유닛 유형 및 면적 목록:
층수, 건물 수, 총 가구 수, 건물 비율, 유닛 유형, 유닛 수, 면적 범위, 면적, 유닛 수
13 1 4 364 층당 4개 유닛이 있는 2개 건물, 층당 3개 유닛이 있는 2개 건물, 침실 2개, 거실 2개, 침실 2개, 거실 2개; 침실 3개, 거실 2개, 욕실 1개, 침실 2개, 욕실 2개, 침실 2개, 침실 3개가 있는 198가구; 침실 4개가 있는 122가구; 침실 2개, 97m2의 12가구; 111m2의 52가구; 113.3m2의 24가구; p>
11 1 4 286 층당 3개의 유닛이 있는 1개 건물, 3개의 방, 124-136m2, 128m2; 136.58m2; ; ***450가구
6 2 120 층당 4가구가 있는 2개 건물, 층당 2가구가 있는 1개 건물, 방 4개, 142-152평방미터, 147m2 22가구; 152m2에는 78가구가 있습니다.
4(오버레이) 2 12 각 건물에는 6가구가 있으며, 가구당 오버레이 면적은 200~300제곱미터로 더 큽니다.
총 13,782,782 97~300제곱미터 782
가구 수의 면적 비율은 침실 2개는 25.3, 침실 3개는 57.5, 중첩 빌라는 1.5입니다.
II. 차교
차교는 안전에서 약 3km 떨어져 있고 주요 도로는 서호로이다.
1. 강남-청화광장 1단계
원선부동산개발유한회사와 다디부동산개발유한공사가 공동으로 개발하며, 프로젝트는 동양 연예인이 기획합니다. 이 프로젝트는 총 면적이 약 30,000평방미터이고 타운하우스 64개로 구성되어 있습니다. 기본적으로 매매되었습니다. 러프 하우스 1개와 모델 하우스 1개만 남았습니다. 러프 하우스 가격은 4,300위안/제곱미터입니다. 모델하우스 가격은 약 260만 위안(한화 약 260만원)이다. 소비자가 거주하는 지역은 주로 차교진(Chaqiao Town)과 일부 도시 거주자 및 상하이 주민입니다.
2. Jiangnan-Qinghuafang 2단계
이 프로젝트는 차교진 중심부에 위치하고 있으며 면적은 100,000m2입니다. 작은 고층 건물과 타운하우스로 구성됩니다.
3. Houqiao
Houqiao는 Anzhen에서 약 3.5km 떨어져 있으며 주요 도로는 Xidong Avenue이며 교통이 원활합니다.
1. Longda Court
본 프로젝트는 Houdang Road 북쪽에 위치하며 총 건설 면적은 Longda Real Estate Development Co., Ltd.에서 개발했습니다. 연면적 40,596㎡, 지상 10개동, 총 298가구, 건축밀도 27.5, 녹지율 38, 용적률 1.48, 차량주차대수 156면( 지하주차장).
이 프로젝트의 평균 가격은 1,900위안/제곱미터입니다(최상층에는 다락방이 있고 발코니는 면적의 절반에 해당). 단위는 판매되지 않은 상태로 유지됩니다(그 중 31개는 판매되었습니다). 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개/화장실 2개(90~110제곱미터)로 구성된 유닛은 약 50개, 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개(120~135제곱미터)로 구성된 유닛은 150개 이상이고, 4개는 침실 2개, 거실 2개, 욕실 2개로 구성됩니다. 침실, 거실 2개, 욕실 2개(140-150평방미터) 80개 이상. 커뮤니티에는 기존 주택이 모두 있습니다. 커뮤니티는 24시간 폐쇄 관리를 구현하고 전자 순찰 시스템, 경계 예방 시스템 등과 같은 첨단 기술 장비를 적용합니다. 커뮤니티의 보안 수준은 괜찮습니다. 건물 입구에는 도난 방지 유리문이 있지만 1층과 2층의 창문과 발코니에는 도난 방지 시설이 없습니다.
영업소는 규모가 작고 1층 상인을 개조한 것입니다. 영업사원은 개발회사 내부직원으로 업무능력도 부족하고 전체적인 품질도 조잡하게 제작되어 있습니다. 아파트 유형). 계획된 두 번째 단계는 건설 중인 세 개의 건물로 구성됩니다. 커뮤니티의 남쪽은 빌라로 개발될 예정이며 Houdang Road를 통해서만 커뮤니티와 분리됩니다.
4. Yangjian
Yangjian Town은 An Town에서 7km 떨어져 있으며(차로 약 10분 거리), 주요 도로는 Xihu Road입니다.
1. Yangjian Central Park(Yucai Garden)
본 프로젝트는 동쪽으로 Yangqin Road(신규 거리 제안), 남쪽으로 Yucai East Road에 인접해 있으며, 양젠 고급 사주 중학교는 Yucai East Road로만 분리되어 있으며 북쪽에 건설 중인 시민 광장과 인접해 있습니다. 프로젝트 면적은 약 30,000평방미터이며 다층, 고층 및 빌라로 구성됩니다. 평균 가격은 평방미터당 2,200~2,300위안(빌라 제외)이 될 것으로 예상됩니다. 평균 가격은 4,000위안/제곱미터 안팎이 될 것으로 예상됩니다. 아파트 유형은 침실 2개, 거실 1개/거실 2개, 침실 3개, 거실 2개가 있습니다. 방과 욕실 2개, 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개 등. 이 집은 2007년 말에 양도될 예정이다.
이 프로젝트는 이중 공원 개념(시민 광장과 커뮤니티 내부 공원)과 교육 커뮤니티 개념(양젠 시니어 키 중학교)을 채택합니다.
이 프로젝트 영업소의 전체적인 이미지가 좋고 옥외 광고는 아직 판매되지 않은 Yucai East Road의 칼 깃발입니다.
2. 양지안 안주팡 커뮤니티: 총 면적: 69,658㎡, 용적율: 1.33, 총 건축 면적: 72,770㎡, 녹화: 38.2, 건물 밀도: 24, 주차 공간: 205개.
3. 160에이커의 상업용 토지가 예정되어 있으며, 용도는 빌라와 주택(가칭)으로 아직 결정되지 않았으나 다층 및 주거용은 2,200위안부터 시작될 것으로 예상된다. 작은 고층 건물의 경우 2,400위안.
五、八士
바시와 안전 사이의 직선 거리는 7km이며 직접 연결되는 주요 도로는 없습니다.
1. Huaxia Star(1단계 및 2단계)
본 프로젝트는 Bawen Road와 Zhenxing Road 교차점에 위치하며 Wuxi Huaxia Real Estate Development Co.가 개발합니다. , Ltd.는 Shengshi Land Industry 마케팅 기획이 소유하고 있습니다.
1단계에는 13개의 다층 건물(5층)과 2개의 소형 고층 건물(9층, 지상 2층 상점 포함)이 있으며, 2단계에는 3개의 다층 건물이 있습니다. 1층 건물(5층)과 작은 고층 건물 1개(9층, 지상 2층 상점 포함). 1단계 아파트형은 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개(97), 침실 3개, 거실 2개, 욕실 1개(110~125), 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개(140~150)이다. , 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개(145호 정도) 2단계 아파트형에는 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개(100), 침실 3개, 거실 2개, 욕실 1개(110~120)가 있으며, 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개(122~150), 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개(약 150개)입니다.
프로젝트 가격은 1단계 2,200위안/㎡, 2단계 2,350위안/㎡이다. (다층은 소형 고층보다 약간 더 비쌉니다.) 판매 상황: 첫 번째 단계의 약 70~80위안이 판매되었으며 두 번째 단계의 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개는 기본적으로 매진되었습니다. 판매소(1단계, 2단계 동일 판매소)는 면적이 넓고 잘 꾸며져 있으며 전시 모형집, 모래 테이블 및 완전한 정보를 갖추고 있지만 판매 절차는 없습니다. 완전하고 직원의 품질이 높습니다. 홍보 방법: 첫 번째 단계에서는 길가에 배너를 게시하고, 신문 광고에서는 가격을 사용하고 첫 번째 작은 고층 건물을 판매 포인트로 사용합니다. 다른 광고는 없습니다. 깃발, 신문 또는 광고). 이 프로젝트는 도시와 가깝고 주변에 공장이 없으며 주택 취득률이 높지만 (소형 고층 86.5) 광고가 많습니다 (장시간). , 상업, 금융, 의료, 교육 및 기타 지원 시설은 프로젝트에서 멀리 떨어져 있으며 동쪽 Bawen Road에는 차량 소음이 있으며 지역 사회에는 지능형 시설이 거의 없습니다.
6. East Pavilion
Severa는 Red Star Macalline 대각선 맞은편 Xihu Road에 위치하고 있으며 Wuxi Savera Real Estate Development Co., Ltd.에서 개발했습니다. 120,000 평방미터. 주방, 욕실, 철물류 중심의 쇼핑몰로 완판됐으며 현재 내년 1월 정식 오픈을 목표로 투자자를 모집 중이다. 상점의 평균 가격은 약 7,000위안이며, 3개 층과 이중 베이로 구성되어 있으며 각각 약 97제곱미터의 면적을 가지고 있습니다. 임대료는 1년에 60,000정도 됩니다.
7. 하오징가든 주변 주요부동산 종합분석
하오징가든 주변 주요부동산 상황1:
지역부동산명 전체건축(사각형) 미터) 건물 유형별 평균 주택 가격(위안/제곱미터)
Anzhen Huaxia New Times 54941(부지면적) 다층, 작은 고층, 겹쳐진 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개; 침실 2개, 거실 2개, 욕실 2개, 거실 1개, 욕실 1개, 거실 2개, 욕실 2개, 거실 2개, 욕실 2개로 구성된 다층 빌라입니다. , 작은 고층 건물은 약 2,600개, 겹쳐진 빌라는 약 3,500개(주차 공간은 약 80,000-100,000위안/유닛, 20제곱미터/유닛)
Chaqiao Jiangnan Qinghua Square Phase II (잠정) 100,000 (부지면적) 다층소형고층빌라(예정) 계획중(1단계 빌라 64개) 미정(1단계 4,300세대(좌우, 1세트 남음)
후교롱다 법원 40596 다층 10개동(5~6층) 총 298세대, 침실 2개, 거실 1개, 욕실 1개, 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개, 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개, 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개, 1900
양지안 양지안 중앙공원은 약 30,000(부지 면적) 다층, 소형 고층, 줄지어 또는 다층 건물 판매소에 정보가 없습니다. 구체적인 내용은 알 수 없다. 현지 시장 상황과 프로젝트 특성을 토대로 2200~2400위안 안팎, 매장 가격은 4000위안 안팎으로 예상된다.
1단계 Bashi Huaxia Star는 다층 건물 13개(5층)와 작은 고층 건물 2개(9층, 지상 2층 상점 포함) 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개(97), 3개로 구성되어 있습니다. 침실, 거실 2개, 욕실 1개(110-125), 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개(140-150), 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개(145개 정도) 2200 정도
Huaxia Xingchen Phase II 다층 3개동(5층), 소형 고층빌딩 1개(9층, 지상 2층 상가 포함), 침실 2개, 거실 2개, 욕실 1개(100), 침실 3개, 거실 2개, 화장실 1개 욕실(110~120), 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개(122~150), 침실 4개, 거실 2개, 욕실 2개(150 정도) 2350(다층은 조금 더 비쌉니다) 소형 고층보다)
Junyue Jingyuan 주변 주요 부동산 상황 2:
지역 부동산 개명/영업소 광고/홍보 제거
Anzhen Huaxia New Era는 6월 17일 개장했으며 예약금은 매우 열광적이었습니다. 다층 RMB 60,000/개, 판매소는 장식 수준이 좋고 전반적인 이미지가 좋습니다. 단위 모델도 없고 모델 하우스도 없습니다. Xidong Avenue와 Anguo Road의 교차점, Xidong Avenue와 Xihu의 교차점 도로 교차점에 원래 광고판이 2개가 있었고 Xihu Road 남쪽에 광고판이 2개 더 추가되었습니다. 판매소, 안궈로(Anguo Road) 및 서호로(Xihu Road) 일부 구역에 새로운 칼 깃발이 추가되었으며, 우시 부동산 정보 네트워크(Wuxi Real Estate Information Network)에 소개가 포함되었습니다.
Chaqiao Jiangnan Qinghuafang Phase II( 사례명은 아직 결정되지 않았습니다)는 현재 계획 중이며, 올해 말 착공이 예상되고 있으며, 해당 부지에는 판매소가 없으며, 현재 개발 정보도 공개되지 않았습니다. 광고 없음
Houqiao Longda Court의 거의 75%가 철거되었으며 약 80채가 남아 있습니다(그 중 약 30채는 계약 완료). 판매 사무실은 소규모이며 집주인이 개조했습니다. 개발회사 내부 직원이고, 사업 능력과 종합 품질이 좋지 않고, 건축 브로셔 자료도 거칠고(기본적으로 아파트 유형을 소개하는 전단지) 우시 부동산 정보 네트워크에 모델하우스 소개가 없습니다. ; 판매소 간판 및 모형, 신문광고 없음
쉽지안 쉽지안 센트럴파크 개장일은 아직 확정되지 않았으며(연말 이후 예상) 현재 예약도 없습니다. 판매 사무실의 장식 수준은 비교적 양호하며 Yucai Road를 따라 광고판, 모래 테이블, 모델 등이 없습니다.
Bashi Huaxia Star의 첫 번째 단계는 약 70-80개입니다. 첫 번째와 두 번째 단계는 동일한 영업소이며 더 넓은 면적, 좋은 장식, 완전한 판매 절차 및 고품질 인력을 갖추고 있습니다. 정보가 완전합니다. 하지만 아파트 모델은 없고, 길을 따라 모델 하우스가 전시되어 있으며, 우시 부동산 정보 웹사이트에 소개된 가격과 바시 최초의 작은 고층 건물이 판매 포인트입니다. > Huaxia Xingchen 2단계, 침실 2개, 욕실 2개는 기본적으로 매진되었으며, 나머지 매매는 평면도와 영업사원 소개만 있고, 기타 광고(국기, 신문, 단행본)는 없습니다. 광고)
Junyue Jingyuan 3 주변 주요 부동산 상황 :
지역 부동산명의 장점과 단점
안진호경원은 중학교와 가깝고 주변 시설이 완비되어 있으며 내부 녹지 환경이 양호합니다. 지역사회가 양호하고, 주변 도로가 양호하며, 판매 사무소가 잘 꾸며져 있고, 판매 직원의 수준이 높으며, 안 타운의 계획이 후발자들의 단점을 보완합니다. Huaxia New Era(포함)와 비교하면 인근 장갑 공장의 소음과 대기 오염이 심각하여 Jin'an Road로 이어지는 노출률에 영향을 미칩니다. 커뮤니티는 좁고 도로 중앙에 두 줄의 상점이 있어 Jin'an Road와 Xihu Road의 교차점에서 커뮤니티가 보입니다. 현재 Anzhen Central Kindergarten은 시야가 차단되어 있습니다. , 초등학교, 병원은 프로젝트에서 멀리 떨어져 있습니다.
Huaxia New Era 주변에는 공장이 없으며 Xidong Avenue가 넓고 차량이 많으며 지역 사회의 병원과 노출률이 높습니다. 초등학교는 지역 내 모든 학년의 거주지가 모두 남쪽을 향하고 있으며 다락방은 최상층에 위치하며, 도시 계획은 차량 소음에 좋습니다. Xidong Avenue에서, 커뮤니티 북쪽의 강이 잘 관리되지 않으면 인접한 Anjufang 커뮤니티 주민들의 전반적인 질이 높지 않습니다. 동쪽과 서쪽, 조명이 좋지 않습니다. 마스터 침실에는 기본적으로 별도의 욕실이 없습니다. 판매원의 경험과 능력이 부족합니다.
Qiaojiang South Qinghuafang Phase II 플롯을 확인하세요. 도시와 가깝고 주변에 공장이 없으며 1단계의 홍보 및 입소문 효과가 더 좋습니다. Houshan Forest Park는 높지 않습니다. 비록 Chaqiao는 Anzhen, Houqiao 및 Yangjian보다 도시 지역에 더 가깝지만 Anzhen에 속하며 향후 개발은 Anzhen만큼 좋지 않을 것입니다. Bashi 부동산
Houqiao Longda Garden의 가격은 괜찮습니다. 주변 시설이 좋으며 주변 지역은 모두 조용합니다. 기존 주택(모두 양도 가능)이며 북쪽 외부에는 버스가 없습니다. 외관 모양과 이미지가 좋지 않으며 직원의 종합적인 품질이 높지 않습니다. 정보가 불완전하고 제대로 생산되지 않습니다. 영업소 외부에 광고(배너, 신문 등 포함)가 없습니다. 영업소는 노출률이 낮습니다. >Sheepjian 중앙 공원은 이중 공원 개념을 가지고 있으며 (북쪽에 Sheepjian 시민 광장이 건설 중이며 커뮤니티에도 공원이 있음) 조경 환경이 더 좋습니다. Sheepjian 중학교(성 핵심) 지점, 근처에 Yangjian 중앙 실험 초등학교가 있고 좋은 교육 시설이 있으며 Xihu Road와 가깝고 시민 광장으로 분리되어 Xihu Road의 소음에 영향을 받지 않습니다. Yangjian에는 다른 경쟁 부동산이 없습니다. 산업이 발전하고 주민 소득이 높으며 수요와 구매력이 강합니다. Yangqin Road의 동쪽은 Yangjian New Street으로 계획되어 있으며 소음이 불가피합니다. 현재 Yangjian의 상업 거리와는 거리가 멀고, 도시 지역(Yangjian의 동쪽은 Suzhou의 Changshu입니다)에서 판매 직원의 전반적인 품질을 향상시켜야 합니다. 건물 브로셔, 평면도, 간판, 모래가 없습니다. 테이블/모델 및 기타 정보, 판매 사무소는 비어 있습니다.
Bashi Huaxia Star(1단계 및 2단계) 도시와 가깝고 주변에 공장이 없으며 주택 가용성이 높습니다. 소형 고층 86.5); 광고가 많음(오랜 시간) 바시 타운 시장, 상업, 금융, 의료, 교육 등 지원 시설이 프로젝트에서 멀리 떨어져 있으며 동쪽 바웬 도로에 차량 소음이 있습니다. ; 커뮤니티에 지능형 시설이 거의 없습니다;
4. 안 타운 시장 분석
1. 시장 펀더멘탈:
1기획전망
안전계획에는 안전-양젠 집단계획, 고속철도역 계획 등이 포함되어 있으나 단기간에 실현될 가능성은 낮다. 향후
이러한 기본적인 좋은 소식이 현 단계에서 이번 사건에 직접적인 영향을 미치기는 어렵다.
2인구 기반
안전의 현재 영구 인구 기반과 비교할 때 안전의 현재 상업용 주택 공급은 여전히 수요를 초과합니다. 게다가 안전에는 외국인 인구가 매우 적습니다. 따라서 이 경우의 청중은 매우 좁습니다.
3산업 생산 가치
안전의 경제력은 확실히 낮기 때문에 차교나 우시의 다른 도시와 맞먹는다. >고객의 구매력도 상대적으로 낮고, 고객의 주택 구입 능력도 매우 낮은 수준입니다.
4안주 주택 및 직접 경쟁 사례
이 사건의 경우 중국 뉴 타임스는 그 존재 자체가 이미 매우 협소한 이 사건의 잠재 고객을 직접적으로 전환시키는 사례입니다. p>
의 잠재고객은 훨씬 적습니다. 더욱이, 저렴한 주택의 존재는 안전(Anzhen) 사람들의 주택 구입 욕구를 약화시키고 있습니다.
2. 고객 심리 분석 :
① 경제적 여력이 부족하면 집을 살 의사가 있어도 고객이 다시 생각하게됩니다.
② 다른 우시 마을의 사례로 볼 때, 개인의 의견은 주변 동향에 많은 영향을 미칩니다. 우리는 그들을
오피니언 리더라고 부릅니다.
③안전(Anzhen)의 일부 사람들은 경제적 여유가 있는 일부 사람들로서 최근 집을 구입하려는 의도는 Dongting을 잊거나 도시에 더 가까운 지역으로 이동하는 것을 선호할 수 있습니다.
④젊은이들은 부동산을 사고, 집을 사고, 일하기 위해 마을로 돌아가는 것을 꺼릴 수도 있습니다.
5. 이 사건의 마케팅 진단:
진단 항목 1:
1. 증상
전체 개념의 일탈
2. 조건
무엇이든 하려면 전체적인 아이디어, 즉 전체적인 틀이 있어야 합니다. 이것이 사람들이 흔히 계획 레이아웃이라고 부르는 것입니다. 이번 사건과 기존 대리점의 경우 우시 시장에 대한 이해가 부족하여 사건의 전체적인 구상에 다소 차이가 있었고, 문제가 발생했을 때 적시에 조치를 취하지 못했습니다. 매우 위험하다
.
3. 원인
기관의 두뇌 유출로 인해 실제 사건 처리 능력이 이름에 걸맞지 않게 됩니다.
일의 체계성과 통찰력이 부족하고, 문제가 생겼을 때 어떻게 해결해야 할지 모르겠습니다.
혁신과 변화 없이 현장 운영을 위해 소위 대만 모델의 표준화된 모델을 너무 엄격하게 고수합니다.
4. 영향
업무 효율성이 저하됩니다. 대행사가 시장 영향에 직면하여 예상 목표를 달성하지 못하면 업무가 분산되고 무질서해지며 신속하게 대응할 수 없게 됩니다. 작업 중에 발생하는 많은 문제들, 최선의 해결책을 찾으십시오. 문제가 발생하면 우물을 파야만 해결할 수 있으며 이는 필연적으로 작업 효율성에 영향을 미치고 개발자의 개발 비용을 증가시키며 개발 이익을 감소시킵니다.
통제력 상실, 문제가 발생하지만 해결할 수 없어 통제할 수 없는 많은 요소가 인위적으로 증가하고 프로젝트 개발이 어려워집니다.
5. 처방
개발 행동을 안내하기 위한 전반적인 계획을 다시 공식화합니다.
진단 항목 2
1. 증상
이 케이스의 셀링 포인트가 눈에 띄지 않고 구매자가 관심을 가질 만한 부분이 부족합니다.
2. 조건
마케팅 관점에서만 보면 차별화 전략은 제품의 특징을 만들어내는 유일한 방법이자 시장을 이기는 유일한 전략이다
. 요즘 업계에서는 마케팅 차별화, 제품 차별화 등 차별화 마케팅을 매우 중요하게 생각합니다. 차이가 있다는 것은
특성이 있다는 것을 의미하므로 시장에서 더 쉽게 눈에 띄고 구매자의 관심을 끌 수 있습니다. 경쟁이 치열한 1차 시장이든 상대적으로 경쟁이 약한 2차 시장이든 시장을 장악하는 것이 더 쉽습니다.
하지만 이번 사건의 현재 상황으로 볼 때 기본적으로 구매자에게 감동을 줄 수 있는 셀링 포인트는 없습니다. 이것이 이번 사건의 핵심이다
현재 매출 상황으로 볼 때 당황스러운 상황이다.
3. 원인
대행업체는 타운십 사건 처리 경험이 부족하고 대행업체가 상대적으로 늦게 개입하여 이 사건의 장점을 충분히 탐색하지 못했습니다.
4. 영향
판매 포인트를 정리할 수 없으며 아무도 박수를 보내지 않습니다.
판매 주기를 연장하면 2년 안에 매진될 수 있는 프로젝트가 최대 3년 이상 걸릴 수도 있습니다.
개발이익이 감소합니다.
인위적으로 마케팅 난이도를 높이고, 마케팅 주기를 인위적으로 늘리고, 개발자의 각종 비용도 급등해 개발 수익이 크게 감소하게 됩니다.
5． 처방
시장 조사를 다시 수행하세요. 현재의 시장상황을 바탕으로 이번 사례의 특징을 찾아보았다.
위치를 변경하세요. 시장 조사 데이터를 기반으로 프로젝트의 위치를 변경했습니다.
재포장. 포장에 소란을 피우고 새로운 자산 기능을 포장하세요.
마케팅 전략을 재정의하세요. 기존 마케팅 모델을 교체하고 더 나은 판매 채널을 찾아 제품을 빠르게 판매하세요.
진단 항목 3
1. 증상
포장 불량
2. 조건
우시향의 부동산 운영에서 포장은 여전히 매우 지배적인 역할을 하고 있습니다. 포장은 연질 포장과 경질 포장의 두 가지 유형으로 나뉩니다.
3． 원인
계획이 늦어진다. 요즘 부동산 시장은 매우 치열하고, 대리점 회사에 대한 요구 사항도 매우 높으며, 비즈니스 수준이든 개입 시간이든 사건에 큰 영향을 미칠 것입니다.
이번 경우에는 마켓 오픈 전까지 대리점 회사가 확정되지 않았고, 새로운 회사가 상대적으로 늦게 개입해 많은 일을 세심하게 할 수 없었습니다
, 많은 사업 기회가 지연되었습니다.
포장의 체계성이 부족합니다. 이 경우 원래의 포장 시스템은 사용되지 않은 채로 남겨져 있었고 새로운 포장 솔루션은 영향을 미치지도, 치명적이지도 않았습니다. 패키징의 가장 큰 특징 중 하나는 통합적인 효과가 있어야 한다는 점입니다. 현재 이 사건의 포장은 체계적이지도 않고 전문적이지도 않습니다. 동시에 기존 부동산 포장은 부동산 자체와도 일관성이 없다.
4. 영향
시장 공세를 약화시켰다. 포장은 시장을 위한 '연막'이다. 포장이 제 위치에 있지 않으면 시장 영향력이 약화된다.
부동산의 이미지를 훼손합니다. 포장은 이미지 문제이며, 잘못된 포장은 이 케이스의 이미지에 직접적인 영향을 미칩니다. 요즘에는 구매자가 부동산을 선택할 때 부동산의 이미지를 중요한 고려 사항으로 고려하게 됩니다. 부동산의 이미지가 개선되지 않으면 판매 효과에 심각한 영향을 미치게 됩니다.
5． 처방전
이 케이스를 다시 포장하세요. 광고 채널, 건설 현장 포장 등을 포함하여 프로젝트의 전반적인 이미지를 높이고 부동산의 매력을 높입니다.
정확한 시장 분석을 통해 이번 사건의 가장 강력한 셀링 포인트를 다시 찾아 부동산에 대한 설렘 포인트를 조성하고 매수자들의 관심을 다시 끌 수 있을 것이다
IV. 기타 진단 항목
1. 허술한 판매 방식
이 단계에서 부동산 마케팅의 기획과 포장 외에 가장 민감한 부분은 가격이다. 가격 레버리지를 합리적으로 활용하는 것이 부동산 매매에 결정적인 역할을 하게 됩니다
. 공동구매, 가격협상, 할부결제 등 모두 고려 가능한 방법이다.
2． 위기의식 부족
부동산 시장의 과도한 경쟁과 정부의 거시적 통제로 인해 부동산 개발에는 이미 상당한 리스크가 존재하고 있다
. 개발사와 기관 간 정기적인 회의를 통해 위기 대처 능력과 위험 저항력을 향상시킬 수 있습니다.