시장 조사: 부동산 중개업 매매 타당성 분석

부동산 시장 조사 및 분석

최근 주택제도 개혁이 점차 심화되고 국가 거시경제 정책에 힘입어 국내 부동산 산업이 눈부신 발전을 보이고 있다 기세. 우리 현의 경우 상업용 주택 증가 시장, 중고 주택 주식 시장, 주택 임대 시장이 모두 지속적으로 빠르게 발전하여 도시와 농촌의 주택 조건이 크게 향상되었습니다. 우리 카운티의 도시 및 농촌 건설과 사회적 경제의 급속한 발전을 촉진했습니다. 부동산산업은 우리 군 국민경제의 중요한 산업으로 자리 잡았으며, 주민의 주거여건 개선에 핵심적인 역할을 담당하고 있습니다. 그러나 우리 군의 부동산 시장 현황을 분석해 보면 주택 수급의 모순, 불규칙한 시장 운영, 높은 지가 등의 문제도 존재하는 것으로 나타났다. 카운티 주택국은 이를 매우 중요하게 생각하며 최근 인력을 조직하여 1998년부터 2003년까지 카운티 부동산 시장에 대한 심층적이고 상세하며 포괄적인 조사를 수행했으며, 현재 존재하는 문제를 해결하기 위한 일련의 효과적인 조치를 공식화했습니다. 산업의 지속적이고 건전한 발전을 적극적으로 안내합니다. 1998년부터 2003년까지 우리 현 부동산산업의 현황과 기존 문제점 및 향후 발전 동향을 분석하면 다음과 같다.

1. 1998년부터 2003년까지 우리 현 부동산 시장의 운영 2003

(1) ) 국민경제는 급속히 발전했고 국민생활은 지속적으로 향상됐다. 1998년부터 2003년까지 우리 현의 GDP는 1998년 56억 5천만 위안에서 2003년 96억 5천만 위안으로 증가했으며 총 재정 수입은 3억 3천 5백만 위안에서 7억 5천 3백만 위안으로 증가했으며 도시 주민의 1인당 가처분 소득은 8,502위안에서 7억 5천 3백만 위안으로 증가했습니다. 농민의 가처분 소득은 14,424위안에서 3,318위안에서 4,702위안으로 증가했습니다.

(2) 부동산은 좋은 발전 모멘텀을 갖고 있으며 점차 중요한 산업이 되었습니다. 1998년 이후 우리 현의 실제 부동산 개발 투자 완료 연간 증가율은 17.53%를 넘었습니다. 2003년 부동산 투자액은 2억 9,700만 위안에 이르렀으며 이는 사회 전체의 고정자산 투자 증가와 국민 경제 발전을 효과적으로 촉진시켰습니다. 부동산 산업은 국민 경제 발전의 새로운 힘으로 되었습니다. 우리 카운티의.

(3) 토지공급상황(양식첨부). 1999년부터 2001년까지 우리 현의 부동산 시장은 처음부터 개발 단계에 있었으며, 토지 공급도 구시가지의 개조와 함께 해마다 증가하여 2001년에 26개로 최고 수준에 이르렀습니다. 그 중 주거용 토지 공급량은 8.2554헥타르로 그해 전체 공급량의 44.4%를 차지했다. 2002년 정부의 거시적 개입으로 인해 우리 현의 부동산 시장은 최저 토지 공급량이 2.8854헥타르에 불과하여 낮은 기간에 진입했습니다. 2003년에는 공급량이 10.6276헥타르로 증가하면서 회복되기 시작했습니다. 토지공급원 측면에서는 기존토지와 증분지가 각각 전체 토지공급의 11.72%, 88.28%를 차지하고 있다. 2003년부터 국가의 거시적 조정정책이 시행되면서 토지이용 증가율이 소폭 감소하고, 노후도시 정비 노력이 강화되었다. 또한 우리 카운티는 상업, 시장, 관광 등을 위한 토지 공급이 제한되어 있습니다. 이는 우리 카운티의 경제 발전 구조 및 속도와 관련이 있습니다. 지난 6년 동안 우리 현의 주거용 토지 공급량은 37.35448헥타르인 반면 상업용 토지의 총 공급량은 7.3289헥타르에 불과하며 시장, 관광 등 기타 상업용 토지의 공급량은 2.3821헥타르에 불과하다. 그 중 상업용 토지의 공급이 여전히 감소하고 있는 것을 볼 수 있는데, 그 중 주거용지가 여전히 압도적인 비중을 차지하고 있으며, 기본적으로 도시계획지역에 집중되어 있는 것으로 나타났다.

(4) 부동산 개발 상황. 우리 카운티 통계국의 데이터에 따르면 1998년부터 2003년까지 부동산 개발에 대한 투자가 크게 변동했습니다. 2002년에는 총 투자액이 5억 7300만 위안으로 2001년보다 3.1% 증가하여 역사상 최고치를 기록했습니다. 건설 중인 주택 면적은 83.1만㎡로 2.2% 감소했고, 준공 주택 면적은 23.3만㎡로 5.3% 감소했다. 연말 상가주택 공실면적은 6만9천㎡로 102.9% 늘었다.

(5) 부동산 시장은 매매 모두 호황을 누리고 있으며, 부동산 가격도 꾸준히 상승하고 있습니다. 1998년 이후 전체 부동산 매매량은 매년 평균 15만㎡ 이상을 유지하고 있으며, 그 중 총 주택 매매량은 기본적으로 매년 12만㎡ 이상을 유지하고 있다. 현 관련 통계자료에 따르면, 현 내 상업용 주택 평균 가격은 1998년 1200위안/평방미터에서 2003년 2200위안/평방미터로 6년 만에 83% 증가했다.

(6) 주택 구매 동기는 자영업에서 투자로 변화합니다. 우리 카운티의 일부 주민들은 주택 구입 동기를 거주에서 수익 창출로 바꾸었습니다. 2002년 주택박람회 통계에 따르면 우리 군 주민들이 구입한 부동산의 70% 이상이 상점이었다.

(7) 산업 규모를 빠르게 확장하고 브랜드 주택 개발 기업을 창출합니다. 2003년 말까지 현 내 부동산 개발 회사 수는 작년에 비해 8% 증가한 43개로 늘어났습니다. 5개 대형 기업의 투자 금액은 현 상업용 주택 투자 금액의 24%를 차지했습니다. 대규모, 강력한 경쟁력, 높은 브랜드 인지도를 갖춘 주택 개발 기업 그룹이 눈에 띄었습니다.

(8) 부동산 금융산업은 잘 발전하고 있으며 부동산 시장의 건전한 발전을 강력하게 지원하고 있습니다. 1998년 말부터 2003년 말까지 우리 현의 부동산 대출액은 17억5100만 위안에서 37억1000만 위안으로 6년 만에 2.12배 증가했다. 2003년 말 부동산대출은 지난해 같은 기간에 비해 1.38% 증가했다. 부동산 신용업은 최근 몇 년간 가장 빠르게 성장하는 신용 ​​유형이며, 개인 주택 대출도 빠르게 발전하고 있습니다. 중국인민은행 평양현지점의 통계에 따르면 2001년 이전에 우리 현에는 개인 주택 구입 대출이 거의 없었습니다. 2001년 개인 주택 구입 신용은 623만 위안에 불과해 전체 주택 구입 금액의 0.99%에 불과했습니다. 2003년 개인주택구입자금대출액은 8,554만 위안으로 2001년에 비해 13.7배 이상 증가하여 전체대출의 8.95%를 차지하였다. 정부의 거시적 통제로 인해 2004년 6월 개인 주택 구입 신용 비율은 8.74%에 불과했지만 총액은 2003년에 비해 350만 위안 증가한 8904만 위안에 달했다. 우리 현의 부동산 신용은 부동산 시장에 좋은 신용 환경을 제공하고 우리 현 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 강력한 보장을 제공한다는 것을 알 수 있습니다.

(9) 주택 철거 상황. 우리 현의 옛 도시 철거 작업은 1991년에 시작되어 탐사를 통해 계속 발전해 왔으며 현재는 비교적 완전한 철거 관리 시스템이 형성되었습니다. 2002년에 "평양현 도시 주택 철거 관리 실시 방법"이 공포되었으며, 이는 점차 재산권 교환에서 주로 금전적 보상 및 정착으로 발전하여 철거 및 구현에 참여하는 쌍방의 합법적인 권익을 보장했습니다. 개방성, 정의, 공정성. 동시에 2004년에는 농촌 마을 재건 및 철거 관리를 표준화하고 "평양현 농촌 주택 철거 관리에 대한 임시 조치"를 공포했습니다. Kunyang Town의 Jiefang Street North Road의 화폐 철거 및 재 정착은 대다수 철거 가구가 만장일치로 인정했습니다.

(10) 기존 부동산 거래가 활성화되고 주택 공급 시스템이 개선된다. 1997년 주택개혁 주택상장정책이 도입된 이후 기존 부동산 거래가 활발하게 이루어졌다. 2003년 기존주택 거래량은 474,900㎡에 달해 전년도에 비해 42.70% 증가했다. 동시에 저렴한 주택을 출시하고 주택공급체계를 개선하겠습니다. 다양한 수준의 주택 공급은 다양한 소득 가구의 주택 수요를 충족시키고 도시와 농촌 주민의 주거 조건을 크게 향상시켰습니다. 농민을 위한 면적은 35.1평방미터에 달해 도시에서 1위를 차지했습니다.

(11) 주택 보안 시스템. 우리 군이 1997년 국민주택사업 시범군에 포함된 이후 주택사업(저렴한 주택)은 기존의 자금조달과 협동주택 건설을 단일 경로로 진행하던 방식을 변화시켜 정부기관 간부들을 위한 솔루션으로 전환시켰다. , 산업 및 광업 기업 (기관)의 간부 및 근로자. 1998년 이래로 국가에서는 우리 현의 주택 프로젝트(저렴한 주택) 건설 규모가 250,000제곱미터에 달하도록 연속적으로 명령을 내렸습니다. 군주택개혁실은 군의 다단계 주택공급체계를 구축·개선하고 저소득층의 주거난을 해결하기 위해 군의 관련 업무처리방안에 따라 저임대주택 시행방안을 발표할 예정이다. 시와 군 정부. 동사무소 사전조사에 따르면 우리 군의 최하위 가구에 거주하는 가구는 258가구이며, 저소득층 주택등록 대상 가구는 215가구(우리 군은 현재 건양읍에서 시범사업을 준비 중이다)로 나타났다.

2. 1998년부터 2003년까지 우리 지역 부동산 시장의 기본 특성 분석

1. 경제 번영을 위한 강력한 지지. 최근 몇 년 동안 우리 현의 경제는 급속한 발전을 유지해 왔으며 2003년에 현의 GDP와 총 재정수입은 1998년에 비해 각각 71%와 125% 증가했습니다. 급속한 경제 발전으로 주민들의 생활이 크게 향상되었으며 2003년 현의 도시 및 농촌 주민 저축액은 46억 9,600만 위안에 이르렀으며 이는 1998년에 비해 191% 증가한 것입니다.

2. 주택제도 개혁이 계속 심화되고 있다. 우리 카운티의 주택 개혁은 일찍 시작되었으며 현재 주택 공제 기금 적용 범위는 50%에 달합니다.

주택제도 개혁이 점차 심화되면서 주민들의 주택 구입 의욕이 크게 자극되어 잠재적으로 막대한 주택 소비 에너지가 방출되고 있다.

3. 국가 거시경제 정책이 적극적으로 추진됩니다. 첫째, 소비 부담을 줄이고 시장 진입 문턱을 낮추겠습니다. 1997년부터 부동산 거래 증서세 및 수수료가 반복적으로 인하되었습니다. 1997년 이전 거래량의 6%에서 2001년 6월 국가는 47건의 건설 비용을 폐지했으며 2002년에는 새로 건설된 상업용 주택에 대한 거래 관리 수수료를 3위안/제곱미터로 부과했습니다. 중고품 및 주택 관리비는 비거주 거래 관리비 6위안/평방미터, 비거주 거래 관리비 12위안/평방미터입니다. 주민의 구매력을 높이기 위해 개인 주택대출이 시작됩니다. 1998년 주택대출정책이 시작된 이래, 우리 현의 각종 금융기관과 주택자금관리센터는 개인 주택대출 누적 잔액 11억7천만위안을 발행했다.

4. 주민들의 소비구조가 업그레이드되고 소비 취향이 크게 향상되었습니다. 우리 현 주민 소비의 엥겔계수, 즉 총 소비지출에서 '식품'이 차지하는 비중은 점차 감소하여 1998년 36.9%에서 2003년 31.4%로 8.6%포인트 낮아졌다. 전국 평균 40%가 바로 주택 소비 증가의 이유입니다. 게다가 '한걸음에 바로 구해 늙을 때까지 한 집에서 살아보자'는 우리 군 주민들의 주거개념은 점차 사라져갔다. 1인실 주택은 더 이상 인기가 없으며, 편안하고 넓고 아름다운 생활환경은 국민이 추구하는 목표가 되어 우리 군 부동산 시장에 강한 활력을 불어넣었습니다.

5. 도시화 과정이 가속화되고 있습니다. 최근 몇 년 동안 우리 현은 도시화 과정을 적극적으로 추진하고 도시 인구 집적을 가속화했습니다. 통계에 따르면, 우리 현의 전체 도시 인구는 2003년에 841,000명에 이르렀고, 이는 1998년에 비해 4.7% 증가한 것입니다. 또한 매년 수만 명의 이주 노동자와 함께 이는 의심할 여지 없이 우리 현에 엄청난 주택 수요를 창출합니다.

3. 1998년부터 2003년까지 우리나라 부동산시장 운영에 나타난 주요 문제점과 심층적 원인에 대한 분석

일반적으로 부동산 시장화 정도는 우리 카운티의 비율은 상대적으로 높고 부동산 산업은 빠르고 건전한 발전 추세를 유지하고 있지만 몇 가지 문제도 있습니다. 첫째, 주택 공급과 주민 수요의 모순이 더 두드러지고 저렴한 주택 공급과 저가형 상업용 주택은 시장 수요를 충족시키기에는 거리가 멀다. 부동산에는 대형 주택이 많아지고 소형 주택이 줄어들어 상업용 주택의 평균 가격이 상승했습니다. 둘째, 거시적 통제 조치와 행정 관리 조치가 부동산 시장 상황의 발전을 따라잡을 수 없으며, -일부 주택 개발 회사의 징계 메커니즘이 완벽하지 않아 주택 개발 회사가 발생함 불법 개발, 허위 광고, 불법 판매, 배송 지연, 면적 축소, 주택 품질 저하 및 기타 문제 셋째, 부동산 성장 속도 저하; 투자. 우리 카운티의 경제 발전은 최근 몇 년 동안 더디어 부동산 산업의 발전도 더디게 이어졌습니다. 2003년 현내 부동산 개발회사는 43개였으며 부동산 개발 투자액은 2억 9682만 위안에 불과했다. 최근 몇 년간 GDP에서 부동산 산업이 차지하는 비중은 2.3% 수준이다. 넷째, 일부 타운십(township)의 높은 토지 가격과 계획된 토지 공급 부족으로 인해 부동산 산업이 카운티의 GDP에 크게 기여하지 못했다고 할 수 있습니다. 과도한 토지 공급으로 인해 부동산 개발업체에 의해 많은 토지가 폐쇄되었습니다. 상업용 주택을 위한 토지 공급은 세부적인 계획이 부족하고 매우 자의적입니다. 다섯째, 노동자 계층의 주택 구입이 어렵고 공실이 많습니다. 빈집 비율도 늘어나고 있다. 통계에 따르면 우리 카운티의 주택 가격이 상승함에 따라 공실률과 공실 정리율도 증가합니다. 2001년 공실률은 35,624㎡에서 2003년 54,121㎡로 늘어났다. 2003년 우리 현의 상업용 주택 평균 가격은 2001년 1,500위안/평방미터에서 2,200위안/평방미터로 상승했습니다. 우리 현의 경제 수준으로 볼 때, 맞벌이 가정의 연소득이 23,600위안이라면 한 가족이 음식과 물 없이 60제곱미터 규모의 상업용 주택을 구입하는 데 거의 7년이 걸릴 것입니다. 그 결과 소수의 부유한 사람들이 많은 주택을 구입하게 되어 공실률과 공실률이 높아지게 되지만, 꼭 집을 사야 하는 서민층은 경제적인 문제로 인해 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 서민층의 주택구입이 여전히 어렵다. 공실률과 공실률이 여전히 낮다. 모순이 증가한다. 여섯째, 주택개발사업의 전반적인 수준이 높지 않다. 현재 부동산 개발회사는 43개인데 그 중 5개만이 2급 자격을 갖춘 회사이고 나머지는 3급, 4급 회사이므로 그룹의 질이 낮고 부동산 중개업자의 규모도 작습니다. 우리 군의 부동산 시장에는 120개의 부동산 중개소가 있는데 그 중 대규모는 소수에 불과하다. 여덟째, 토지시장 운영이 그리 표준화되지 않았다.

개발용지를 취득하는 방법에는 합의와 경매양도의 두 가지 형태가 있는데, 이 두 가지 형태가 공존하기 때문에 부동산개발업자는 개발비용의 차이와 위험이 균등하지 않다. 아홉째, 개발된 커뮤니티의 질이다. 높지 않습니다. 우리 카운티의 부동산 개발 이후 고품질 주거용 건물, 저급 주거 단지, 대규모 및 고급 주거 단지가 거의 없었습니다.

4. 우리 나라 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 유지하기 위한 대책

1. 부동산 거시발전 전략에 대한 연구에 박차를 가할 필요가 있다. 부동산산업 발전을 위한 마스터플랜을 마련하는 것입니다. 부동산 거시적 발전 전략과 부동산 산업의 전반적인 계획에 관한 연구는 작은 행정 구역으로 인한 우리 군의 운영 가능성을 위한 오랜 정책 방안을 ​​중재할 것입니다. 생태적 환경을 강조하면서 오래된 도시의 기능적 변화. 마스터플랜의 마련과 실행을 통해 '자연, 공간, 인문 시스템'의 전체적인 패턴과 발전 모델이 실질적으로 구현될 것이다. 광범위한 연구를 바탕으로 단기 및 장기 부동산 개발 계획을 수립하고 '정도'와 '규모'의 관계를 올바르게 처리하여 군 부동산 산업의 '거품' 발생을 효과적으로 방지할 필요가 있습니다. 계획을 세울 때 양끝을 고려하고 적시에 개발 구조를 조정해야하며 앞으로는 "민간 주택"에 특히 관심을 기울이고 모든 사회 계층의 주택 수요를 고려해야합니다. 중산층과 저소득층이 주택을 마련할 수 있도록 집을 마련합니다.

2. 부동산 개발에 대한 연구를 강화하고 거시적 통제 능력을 향상시킬 필요가 있다. 부동산시장 분석연구를 강화하고 부동산시장 조기경보 및 정보공개 체계를 점진적으로 구축하며 시장분석판단력을 제고하고 거시적 통제능력을 강화하며 부동산 투자와 소비를 정확하게 지도해야 한다. , 부동산 시장의 조기 경보 메커니즘을 구축하고 개선합니다.

3. 상업용 주택 가격의 비정상적인 상승을 통제할 필요가 있다. 첫째, 부동산 시장의 수요에 따라 토지의 합리적인 공급과 비율을 유지하고, 저렴한 주택 건설을 늘리며, 고급 주택의 맹목적인 개발과 대규모 건설을 제한하여 밀린 물량을 방지해야 한다. 둘째, 부동산시장의 투명성을 제고하고 주택개발업자에게 공평한 경쟁의 장을 조성할 필요가 있다. 동시에, 토지가격이 '초고가'로 낙찰되는 것을 방지하기 위한 입찰 및 입찰방법을 과학적, 합리적으로 마련할 필요가 있다. 셋째, 부동산 시장 감시 시스템 구축을 가속화해야 한다. 시장 공급 및 수요 비율과 가격 추세에 대한 피드백을 적시에 수집하고 제공하여 지침을 제공합니다. 주택 개발 기업은 시장 세분화 및 포지셔닝을 잘 수행하여 맹목을 피하고 정부의 시기적절한 거시적 통제를 촉진해야 합니다.

4. 기존 토지를 활성화하고 효과적인 토지 공급을 늘리며 적절한 총 토지 공급을 보장하고 다양한 수준의 주거 수요를 최대한 충족할 수 있도록 점진적인 토지 공급 시스템을 구축해야 합니다. 가능한. 도시화가 가속화되면서 건설 및 부동산 토지에 대한 수요와 공급의 모순이 점점 더 첨예해지고 있습니다. 따라서 군의 개발공간을 적절하게 확장하고 토지공급능력을 향상시키는 것이 필요하다. 기반 시설 건설을 늘리고 유휴 토지를 잘 활용하며 기존 토지 재산권 거래 시스템을 개혁하고 도시와 농촌 지역의 기존 토지와 활용도가 낮은 토지를 대량으로 홍보하여 ​​시장에 진출합니다. 토지 이전을 담당하는 단위는 계획된 이전 시간에 따라 토지를 제때에 인도하고 토지 이용 계획을 원활하게 완료하며 다양한 수준의 주거 수요에 맞는 경사형 토지 공급 시스템을 점차적으로 구축해야 합니다.

5. 부동산 거래 시장 관리를 개선하고 강화합니다. 첫째, 상업용 주택의 분양관리를 강화하고, 상업용 주택의 매매과정을 표준화하며, 주택구매자들의 불안을 해소해야 한다. 셋째, 부동산 거래 절차를 단순화하고 증명서 처리를 가속화해야 합니다.

6. 전반적인 주택 품질과 주택 개발 기업의 전반적인 품질을 향상시키기 위해 노력해야 합니다. 주택개발기업이 고품질, 브랜드 주택제품을 생산하고 주택건설의 질을 향상시키며 저급, 소규모 개발과 건설을 엄격히 통제하도록 적극 권장하고 지도한다. 우리는 저렴한 임대 주택 건설을 선두로 삼아 우리 현의 주택 건설 발전을 새롭고 더 높은 수준으로 추진해야 합니다. 주거 지역의 환경을 지속적으로 최적화하고, 주택 설계를 최적화하며, 공간을 완전하고 합리적으로 활용하고, 자원의 완전한 보존과 종합적 활용에 주의를 기울이고, 생태 주거지를 건설하며, 카운티의 주택 건설이 올바른 방향으로 발전하도록 해야 합니다. 산업화의. 선을 지원하고 악을 제한하는 대책을 강구하고, 시장진입기준을 엄격히 시행하며, 시장경제질서를 표준화하여 자금력과 자질이 부족한 주택개발업체를 조속히 퇴출시켜야 합니다. 동시에 부동산 업계에서 상대적으로 강하고 평판이 좋은 기업을 우대하는 우대 정책을 마련하여 기업이 WTO 가입 후 새로운 상황에 적응할 수 있도록 더 크고 강해질 수 있도록 해야 합니다.

7. 저렴한 주택 건설에 대한 노력을 강화하고 건설 및 공급 방식을 개혁해야 합니다.

개혁의 초점은 6가지 측면에서 반영되어야 한다. 첫째, 저렴한 주택 건설 프로젝트에 대한 입찰 프로세스를 포괄적으로 시행하고 부동산 개발 및 건설 시스템을 개혁해야 하며, 둘째, 주택 건설에 대한 구매 기준을 명확하게 정의해야 한다. 셋째, 저소득층의 요구에 따라 주택 보장 시스템을 개혁하고 개선해야 합니다. 넷째, 저렴한 주택 거래를 엄격히 통제하고 주택 공급을 개혁해야 합니다. 다섯째, 저렴한 주택 가격 감독 시스템에 대한 연구를 강화하고 비용 통제 시스템을 개혁해야 합니다. 여섯째, 저렴한 주택 단독 주택 면적을 엄격히 통제하고 주택 공간을 최적화하며 주택 기준을 개혁하고 구축해야 합니다. 동시에 중저가형 대규모 주거단지 건설에도 속도를 내겠습니다.

8. 재무위험 예방의식 제고 및 신용관리 강화가 필요하다. 첫째, 주택소비자금 중 부동산 개발 비중을 통제하고 투자와 투기수요, 과도한 선진소비를 억제하기 위해 총액을 조절하고 구조를 합리적으로 조정하며 차별화된 정책을 시행해야 한다. 법률 및 규정에 따라 신용을 관리하고 자금을 대출합니다. 셋째, 토지 취득 예비 기관에 대한 신용 대출을 적극적으로 제공하고, 대출 모니터링을 강화하며, 넷째, 개인 주택 대출 관리를 강화합니다. 한편, 지역 주민들의 자영업 주택 구입을 계속 지원하고, 계약금 금액을 적당히 늘리는 한편, 타 지역 주택 구입 및 다주택 구입을 위한 개인 대출을 중단합니다.

9. 자산 관리 개발을 표준화해야 합니다. 문명 창조 활동과 종합 관리 사업을 결합하고 행정, 경제, 법률 등 수단을 적극적으로 채택하여 현 시, 진 내 재산 관리를 종합적으로 실시해야 합니다. 주택관리부는 산업을 담당하는 주관부서로서 현실에 기초한 시범사업을 적극적으로 추진하고 경험을 집약하는 데 관심을 기울여 자산관리 산업화를 촉진하기 위한 견고한 기반을 마련해야 한다.

10. 부동산 개발 모니터링을 강화합니다. 현재 건양진의 주택개발 가능 토지는 지역 주택수요를 훨씬 초과할 정도로 넓어 전 지역 부동산 시장의 질서 있고 건전한 발전에 영향을 미칠 것으로 이해된다. 이 마을의 주택개발에 대한 감독을 강화할 필요가 있다. 토지를 독립적으로 검토하고 승인하는 권한은 3년이 지나면 연장할 수 없도록 규정하고 있습니다. 공급을 적절하게 늘리고 수급 모순을 완화하며 과도한 토지 공급을 방지하기 위해 필요합니다.

V. 향후 3년간 우리 카운티 부동산 시장에 대한 사전 판단, 예측 및 개발 동향 분석

우리 카운티 부동산 개발 현황을 토대로 현재 우리 카운티의 부동산 산업 상황은 좋은 소식과 나쁜 소식이 혼재되어 있다고 볼 수 있습니다. 우리는 맹목적으로 낙관하거나 자신을 얕잡아 볼 필요가 없습니다. 1998년 이후 우리 현의 부동산 가격 상승은 객관적으로 피할 수 없는 현상이며 우리 현의 부동산 산업 발전 과정의 불가피한 결과이다. 상대적으로 넓은 수요 공간이 주택 가격 상승에 대한 실질 수요 지원을 제공했다. , 순수한 투자 동기에 의한 "가상 상승"이 아닙니다. 이것이 '핑양 현상'과 '하이난 현상'의 본질적인 차이이며, 주택 가격이 급등하는 상황에서도 우리 현이 낮은 상업용 주택 공실률을 유지하고 거품을 막을 수 있는 주된 이유이기도 합니다. 위의 배경 분석에 따르면 우리 현의 부동산 시장은 여전히 ​​발전할 여지가 크다. 주로 반영되는 내용은 다음과 같습니다.

1. 도시화 과정의 발전은 우리 카운티의 부동산 산업 발전을 위한 거대한 공간을 제공해야 합니다. “‘하나의 수도 3개 현’을 건설하고 새로운 빈증을 건설”하고 현대화를 기본적으로 실현하는 데 앞장서는 것은 최근 몇 년간 우리 현 발전의 중요한 전략이었습니다. “빈증에 거주, 빈증에서 여행, 빈증에서 공부, 빈증에서 사업 시작”은 우리 카운티의 잠재적 부동산 수요를 효과적으로 자극할 도시 개발 목표 포지셔닝입니다. 오래된 도시를 대피시키고 새로운 지역을 건설하며 도시 건설과 인구 분포를 점진적으로 현 주변 지역으로 대피시키고 도시화 과정을 가속화하며 "대평양(Greater Pingyang)" 개발 전략을 수립합니다. 우리 현의 행정구역 확장은 우리 현의 경제 발전 기회를 가져오고 부동산 시장에 더 많은 개발 공간을 제공할 것입니다. 유엔 관련 기관의 통계에 따르면 1인당 GDP는 800~8,000달러 수준으로 부동산 산업의 초기이자 급속한 상승 단계이다. 1인당 국내총생산(GDP)이 1만3000달러를 넘어야 부동산산업이 쇠퇴기에 접어든다. 현재 우리나라의 1인당 GDP는 800달러 안팎이고, 우리 현의 1인당 GDP는 1,250달러를 넘어섰습니다. 또한, 1990년대 선진국의 1인당 주택건축면적은 미국 60㎡, 영국 38㎡, 독일 38㎡, 프랑스 37㎡, 31㎡로 나타났다. 일본에서. 국제 경험에 따르면 1인당 주택 건설 면적이 30㎡에 도달할 때까지 부동산 시장은 강력한 주택 수요를 유지할 것입니다. 우리 현은 원저우시 집적효과가 있는 큰 현으로서 발전 잠재력이 크다.

2. 우리 카운티의 주요 지원 프로젝트 건설과 주택 건설의 공급, 수요 및 구조 간의 모순은 우리 카운티의 부동산 개발에 대한 잠재적인 원동력을 제공합니다.

우리 군의 오래된 도시를 보호하고 개조하기 위한 10년 이상의 노력을 통해 주민들의 주거 환경이 크게 개선되었습니다. 그러나 우리 현에는 아직 완전히 개조되지 않은 넓은 토지가 있으며 특히 Kunyang Town Jiebei의 낡은 주거용 건물 118,700 평방 미터의 철거 및 재건축은 25 % 확장을 기준으로 계산해야합니다. 14.84만 평방미터에 달하는 주택 건설 면적의 철거 및 구매 문제를 해결합니다. 또한 이듬해에는 아오장진 기차역이 개통되었고 오우난 대교는 창난현의 아오장과 수두진, 룽강을 연결해 지역 전체를 홍보하는 데에도 큰 역할을 했다. 2004년 이전에는 현의 부동산 개발사업을 위한 토지 누적 공급면적이 287,134헥타르, 상업용 주택을 위한 누적 토지 공급 면적이 430,701㎡였으나, 최근에는 인구 개방 정책이 시행되고 있다. , 연간 40만 ~ 50만 명이 증가하고 있습니다. 여기에는 저렴한 주택 공급이 있지만 아직 충분하지 않습니다. 따라서 주거지역 건설을 늘려야 할 필요성이 시급하며, 우리 군 부동산 산업의 주거 투자 공간은 아직 포화 상태에 이르지 못했습니다.

3. 우리 카운티의 계획 및 인구 개발로 인해 주택 구입 수요가 계속 증가하여 우리 카운티의 부동산 산업에 실질적인 개발 요구를 제공할 것입니다. 2003년 우리 군의 등록인구는 841천명, 임시거주인구는 38,300명이다. 우리 군의 관련 계획정보에 따르면, 가까운 장래에 2005년 계획 호구등록인구는 858,800명이며, 장기적으로 2010년 호적호구인구는 884,100명이다. 현재 현의 투자 촉진, 임시 거주자의 지속적인 유입, 토지 없는 농민의 비농업 인구로의 전환, 인재 도입 및 기타 요인으로 인해 향후 몇 년간 현의 인구 증가로 인해 도시인구는 연간 4,000~5,000명씩 증가하며, 그 중 비농업인구는 연간 3,000~4,000명씩 증가하고 임시 거주인구는 연간 200~300명씩 증가한다.

(1) 신규 도시 인구에 대한 주택 수요

도시 인구 예측에 따르면 신규 도시 인구에 대한 총 주택 수요는 통일된 공식에 따라 계산할 수 있습니다.

P1=W1·N+W2·R·F·N

공식에서: P1: 새로운 인구의 총 주택 수요

W1: 신규인구 중 비농업인구 증가

N : 새로 추가된 인구의 1인당 건축면적(1인당 30제곱미터 기준으로 평가)

W2: 신규 인구 중 임시 거주 인구의 증가

R : 임시 거주 인구 중 사업, 공장 운영, 컨설팅 서비스 등 상대적으로 높은 소득을 갖고 구매 능력을 갖춘 사람의 비율 주택(9% 내외로 추정)

F: 임시거주인구 중 주택구입 능력이 있는 사람들은 실제로 주택을 구매할 가능성이 높다. 비율은 5%를 기준으로 전체를 구한다. 매년 신규 인구에 대한 주택 수요:

2004년 전체 신규 인구에 대한 주택 수요:

P=0.34×30.03×9% × 5% 30=12.0041 (10,000제곱미터)

2006년 신규 인구의 총 주택 수요:

P=0.3×30.02×9%×5%×30=9.0027( 10,000제곱미터) 미터)

(2) 경제 발전 주민들의 생활 조건 개선을 위한 상업용 주택 수요

현재 우리 카운티의 구시가지에 살고 있는 주택은 모두 1층부터 2층까지이기 때문에 2003년 현통계연감 자료에 따르면 올해 우리 현의 1인당 주택면적은 35.9평방미터이고 생활수준은 중간 수준이어야 한다. 그러나 경제발전과 소득증가에 따라 생활여건 개선에 대한 사람들의 욕구도 더욱 강해졌고, 비농업인구 등 국제적 경험을 참고하면 필연적으로 낡은 주택을 대체하기 위해 새 주택을 구입하게 될 것이다. 40,000가구 중 연간 가구당 1개씩 증가해야 하며, 연간 수요는 약 40,000m2입니다.

(3) 상업용 주택에 대한 투자수요

부동산은 가치를 보존하고 높이는 기능을 갖고 있기 때문에 어느 정도의 투자수요가 존재할 수밖에 없다. 최근에는 부동산 시장에 상당수의 사회적 유휴자금이 유입돼 '부동산 투기꾼'이 됐다. 부동산 시장에서는 돈을 벌기 위해서는 기본적으로 팔아야 합니다. 또한, 최근에는 사업을 하러 나간 사람들이 부동산 투자를 위해 고향으로 돌아가는 등의 요인으로 우리 군의 투자용 상업용 주택 수요가 전체 주택 수요의 30%를 차지하는 것으로 추산된다. 새로 추가된 도시 인구를 위한 주택과 경제적으로 발전된 주민들의 생활 조건을 개선하기 위한 상업용 주택에 대한 수요.

즉, 현재의 토지공급 상황과 미래 시장 수요에 대한 분석을 바탕으로 향후 부동산 시장은 더욱 완전해지고 성숙해지며, 주택 소비는 더욱 합리적이 될 것이라는 것이다.