장기임대아파트 개발의 결론은 무엇인가?

쭉 달려온 장기임대아파트는 아직 하이라이트 순간을 맞이하지 못했지만, 계속 쏟아지는 천둥번개에 먼저 무너진다. 피할 수 없는 '포름알데히드 방', 멈출 수 없는 집단임대와 칸막이, 멈출 수 없는 폭발 완전한 자본풀과 임대대출로... 묻지 않을 수 없다. 장기임대아파트 발전의 결론은 무엇인가?

포름알데히드 도어를 넘어 다차원적인 폭발

2018년 단일 포름알데히드 도어와 달리 2019년 장기 임대 아파트는 금융 감독, 자본 풀, 도시 관리 차원의 단체 임대 및 칸막이 방, 경찰 및 인권 문제에 대한 비밀 카메라 촬영까지 자주보고되었습니다.

올해 8월 7일 저녁, 난징 러자 아파트는 '경영 부실'로 인해 영업을 중단했다고 발표했다. 임대료 차액과 부가가치 서비스 제공을 수익 포인트로 삼는 기존 장기 임대 아파트 회사와 달리 러자 아파트의 비즈니스 모델은 '고소득, 저임대'입니다. 러자아파트는 겉으로 보기엔 적자를 내는 것처럼 보이는 비즈니스 모델 뒤에 더 큰 야망을 숨겼습니다. 집주인에게 분기별 임대료를 지불하고 임차인에게는 반년 또는 연간 임대료를 지불하도록 요구함으로써 러자아파트는 자금의 잘못된 배분으로 축적된 자금을 다음과 같은 목적으로 사용할 계획입니다. 더 빠른 규모 확장과 더 큰 시장 점유율의 궁극적인 목표는 시장 독점을 달성한 후 장기 임대 시장 가격 결정력을 갖는 것일 수 있습니다. 하지만 돈 태우고 상환하는 모델로 적자 영업을 하던 러자아파트는 장기임대시장의 '주인공'이 된 그날까지 살아남지 못했다.

장기 임대 아파트 분야에는 자본 풀뿐만 아니라 의무적인 '임대 대출'이 여전히 존재합니다. 일명 '임대대출'이란 장기임대아파트 운영업체가 금융기관과 협력해 임차인에게 임대금융을 제공하고, 금융기관이 장기임대아파트에 선금을 지급하고, 임차인이 임대대출금을 상환하는 것을 말한다. 매월.

베이징 비즈니스 데일리 기자는 장기 임대 아파트 브랜드 '단커 아파트'가 지원하는 4가지 결제 방법 중 월별 결제 옵션은 '월별 분할 결제'라고 밝혔습니다. 집을 임대하려는 사람은 Danke 주택에 거주하기 위해 계약을 체결하고 싶은 경우 "임대 대출" 서비스만 선택할 수 있습니다. Danke Apartment 앱의 프롬프트에는 "월별 분할 지불은 Danke Apartment가 제3자 금융 기관을 통해 처리하도록 지원하는 임대 대출 서비스입니다. 할부 이자와 처리 수수료는 모두 Danke Apartment에서 부담합니다."라고 나와 있습니다. 집을 보는 과정에서 많은 Danke 관리인도 베이징 비즈니스 데일리 기자에게 "월별 지불이 가장 경제적입니다. 계약이 중도에 종료되더라도 임차인의 개인 신용에는 영향을 미치지 않습니다."라고 권장했습니다. 현재 시장에 나와 있는 대부분의 장기 거주자는 모든 임대 아파트 브랜드가 다양한 수준의 임대 대출에 참여하고 있습니다. 예를 들어 '지룸'은 월납, 분기납, 반기납부, 연납 등 4가지 일반적인 납부방식에 더해 '지루케 단독할부'도 출시했다. 양식을 작성해야 하지만 최근 미국 상장 신청서를 제출한 Qingke 아파트에 대해 원금(분할 형식의 월 임대료)과 처리 비용을 매월 지불해야 하며 "임대 대출" 서비스도 " 투자 설명서에 따르면 2019년 6월 30일 현재 Qingke Apartment는 11개 금융 기관과 협력 관계를 맺고 있으며 임차인의 65.2%가 할부 결제 서비스를 이용했습니다.

규제당국이 명시적으로 금지하고 있는 칸막이실 임대 문제도 세입자들의 잇따른 소식이 전해지며 '진정한 모습'을 드러냈다. 조사 결과 장기임대아파트 운영업체들이 기존 분할주택을 처리할 때 “분할주택을 강제 해체하지 않고 계속 임대하고, 감독을 피하기 위해 해당 주택을 집중적으로 선반에서 철거하는” 상황이 여전히 존재하는 것으로 나타났다. 11월부터 베이징 시장에서는 불법 임대로 인해 칸막이가 철거되는 사례가 많았다.

'임대차 + 부가가치 + 레버리지'의 AB측

장기임대아파트는 최근 몇 년간 계속해서 문제를 안고 있으며, 업계에서는 이를 신흥 산업의 가면을 쓴 돌진의 "후유증". 시장 일각에서는 “2015년 이후 정책으로 장기임대아파트가 폭증해 폭증하기 시작했다면, 2018년 이후 천둥번개, 임대대출 등 일련의 악재가 이어지면서 다소 ‘떠다니는’ 산업이 다시 살아날 것이라는 분석도 나온다. " 지면". 규모를 맹목적으로 추구하고 급진적인 발전 모델을 추구하는 것은 아무 소용이 없다는 것이 현실을 통해 입증되었습니다.

장기임대아파트 운영업체의 급속한 확장 이면에 있는 고려사항은 이해하기 어렵지 않다. 장기 임대 아파트 시장은 금이 많은 것처럼 보이지만 실제로는 투자 비용이 높고 자본 회수주기가 길고 수익이 빈약합니다. "수익 창출의 어려움" 문제는 메이저가 항상 직면 해 왔습니다. 아파트 운영자. 장기임대아파트 운영업체가 시장점유율을 선점하는 가장 '간단하고 투박한' 방식이 된 셈이다.

현재 장기임대아파트의 기존 수익원은 주로 '집주인의 주택 관리 - 임차인에게 전대'를 통해 발생하는 임대료 차액과 임차인에게 제공하는 부가가치 서비스인 것으로 알려졌다. 이 기준에 따르면, 부동산 기반이 클수록 잠재적인 이익도 커집니다. 동시에 장기임대아파트는 금융화에 참여하면서 규모와 발전의 속도가 빨라지고 있다. 하지만 너무 빨리 걸으면 필연적으로 넘어지게 됩니다.

Ziru CEO Xiong Lin은 다음과 같이 말한 적이 있습니다. "우리의 회계 논리는 실제로 매우 간단합니다. 집을 인수하고, 돈을 투자하여 장식하고, 표준화한 다음 임대합니다. 양쪽 끝을 통해 집주인의 end 우리는 장식 및 운영 비용을 충당하기 위해 고객에게 서비스 비용을 청구합니다. 그러나 우리는 선도적 인 회사이지만 임대에 부과되는 "자체 생성 자원"외에도 시장에 많은 임대 부동산을 보유하고 있습니다. 자산, Zuroom. 자금에 대한 갈증은 외부 자금 조달을 자주 찾는 것에서도 분명합니다.

"장기임대아파트 개발에는 위험회피, 장기투자, 낮은 자본비용, 낮은 투자수익률이 요구되기 때문에 자본침입과 회수의 문제가 수반되지 않을 것이다. 그리고 중국의 돈은 '숏머니', 핫머니, 비싼돈'으로, 자본시장은 장기적인 저수익 성과를 허용하지 않고, 장기 특성에 맞는 금융지원 부족으로 많은 기업들이 갑자기 시장을 떠났다. 중국부동산중개인협회 회장은 "기간 임대 아파트 산업이 산업 자금 조달을 어렵게 만들고 있다"고 말했다. 후징휘에 따르면 현재 장기 임대 아파트 산업은 산업 속성과 자본 속성 사이의 불일치 문제를 안고 있다. 동시에 임대수입과 지출의 불일치, 임대대출, 임차인 보증금 예치금 감독 미흡, 임대업체 감독 미흡, 임대주택 안전 등 5대 잠재 리스크도 시급히 해결해야 한다.

E-House 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 얀 위에진은 '임대차 + 부가가치 서비스 + 금융 레버리지'의 조합이 일반적으로 기업이 인정하는 수익모델이라고 지적했다. 그러나 현 산업에는 위험과 기회가 공존한다. 장기 임대 아파트와 차입 확장은 기업이 '도시와 땅을 정복'하는 데 도움이 될 수 있지만 기업의 생존을 위한 혼란의 가능성도 높아진다. '포름알데히드 방' 임대는 어느 정도 '중국식 전세' 모델에 따릅니다. 기업이나 일부 오프라인 운영 및 유지 관리 인력은 공실을 줄이고 주택 회전율을 높이기 위해 실적 압박을 받고 있습니다. 반복되는 아파트 임대 금지 조치는 장기 임대 아파트의 규모와 수익 창출이 시급하다는 점을 반영한다.

확장 후 회사 자체의 인지도를 넘어서고 있다

불완전한 통계에 따르면 2018년 말 현재 국내에서 활동 중인 장기 임대 아파트 브랜드는 80개 이상이다. 중국, 2019년 상반기 기준 전국 장기임대아파트 수 전체 주택재고는 약 335만호(약 150만호)이다. 하지만, 급속도로 성장하는 '정글의 법칙'이 장기렌탈산업의 급속한 팽창에 기여했을 뿐만 아니라, 업계에 단기적인 고통을 안겨준 현실이 나타나고 있습니다.

장기임대아파트 개발의 손익 문제는 시장 참여자 모두가 명확히 밝혀야 한다는 게 업계 일각의 목소리다. 향후 장기임대아파트 회사들은 맹목적으로 성장하기보다는 자신에게 맞는 발전모델을 어떻게 정립할지 좀 더 과학적으로 고민해야 할 것이다. 전문가들은 모두 산업 규범과 국가 표준이 빠질 수 없다는 점에 동의합니다.

우선 구현해야 할 것은 통일이 필요한 업계 표준이다. 장기임대아파트 앱 규정상 평면도 표시 기능은 진열대에서 제거해서는 안 되고, 매물 핵심 정보는 반드시 표시해야 하는 등 아파트 운영자가 통일된 정보 공개 프로세스를 시행해야 한다. ; 부동산의 공기 질과 관련하여 임대 주택을 임대하기 전에 어떤 기준을 충족해야 합니까? "포름알데히드 테스트"에 대한 관련 기준이 임대 계약에 어떻게 포함되어야 합니까? "과도한 포름알데히드"가 발생하는 경우 두 당사자 간에 균형을 유지한다는 증거가 있습니까?

둘째, 장기임대아파트 산업에 대한 입법적 지원과 관련 부처의 감독도 적시에 추진되어야 한다.

후징희는 현재 장기임대아파트 업계에 대해 상위 차원의 법적 지원이 없는 곳은 전국적으로 볼 수 있고 입법 수준이 가장 높은 곳은 주택부뿐이라고 지적했다. 및 2011년 2월 시행된 도농개발훈령 제6호 "상업용주택 임대관리조치"에 따르면 지방자치단체 차원은 고시 및 조치로 제한되며, 수십조 규모 산업에 대한 최고법은 다음과 같다. 부서별 조치만으로는 시장을 규제하고 일반 국민의 권익을 보호하는 것이 어렵습니다. 동시에 단계적 캠페인 방식의 감독은 증상을 치료하지만 근본 원인은 치료하지 않으며 모니터링 메커니즘은 정기적으로 효과적으로 작동할 수 없습니다.

장보 58안죽부동산연구소 수석분석관은 장기임대아파트 산업의 1단계가 거의 끝나가고 현재 2단계, 즉 " 산업집중도가 높아진 과점”. 분쟁”.

이 단계는 오랫동안 지속될 것이다. 규모 싸움의 논리는 상위 기업은 단기적으로 수익을 내기 어렵지만, 하위 기업은 미래 생존과 발전의 여지가 적다는 것이다. 그는 향후 2~3년 내 장기임대아파트 시장점유율이 70% 이상을 차지할 것으로 내다봤다. 세 번째 단계에서는 모든 당사자 간의 경쟁의 핵심이 됩니다.

베이징 비즈니스 데일리 기자 Dong Liang Ronglei