대형 쇼핑몰보다 한발 앞서기 위해 오래된 상업 지구를 어떻게 변화시키고 업그레이드할 수 있을까요?
차이나 비즈니스 데이터(China Business Data)는 전국 주요 도시의 상권을 모니터링한 결과, 점점 더 많은 대형 쇼핑몰이 신흥 상권의 부상을 주도하고 있는 반면, 이로 인해 고객의 흐름이 기존 상권에서 벗어나고 있음을 발견했습니다. 그 결과, 노후화된 상업지역은 점점 노후화되고 쇠퇴하게 되었으며, 많은 곳이 도시의 공통적인 문제가 되었습니다. 대형 쇼핑몰의 지원이 부족한 오래된 상권이 어떻게 원형 내에서 쇼핑몰의 정확한 위치를 잡기 위해 어긋난 경쟁을 효과적으로 조직하고 상권의 전반적인 소프트웨어 및 하드웨어를 적극적으로 개선할 수 있는지는 많은 전통적인 상권 및 지역 상무위원회의 문제가 되었습니다. 직면해야합니다. 여러 차례의 변화를 거쳐 마침내 성공적으로 변화한 노후 상권의 흥미로운 사례들을 통해 여러분께 영감을 주시길 바랍니다.
1994년부터 2006년까지, 앞선 것부터 뒤쳐지고 지는 것까지
창닝구의 노후 상권 - 훙차오와 텐산 상권은 사무직 부티크 백화점 우호몰에 의존했다 1990년대 초 Tianshan 상업 지구 인기 지역사회 백화점인 Tianshan Commercial Building은 한때 꽤 인기가 있었습니다. 2006년 이전에는 상업 지구의 연간 매출이 근처의 Zhongshan Park 상업 지구보다 훨씬 많았습니다. 이후 지하철로 단 한 정거장 거리에 있는 철도 환승 허브인 중산공원에 거대한 드래곤 드림 쇼핑센터가 개장하고 주변 지역에 많은 대형 쇼핑몰이 전환되면서 상업 지구의 선점자 이점은 더 이상 존재하지 않습니다. 존재했다.
2007년부터 2012년까지 1차 반격 – 4대 증원 실패
천산로가 선두로 1차 반격 물결을 일으켰고, 이어서 2호선 중산공원이 이어졌다. 2016년 말 송홍로역이 개통되었고, 2008년에는 홍신패션플라자, 홍교천도, 창팡타임즈, 희진 등 4개의 중형 쇼핑몰이 잇달아 문을 열었다. 제한된 규모와 특징 부족 홍차오 텐산(Hongqiao Tianshan) 상업 지구 전체 매출액은 2010년부터 중산 공원 상업 지구(Zhongshan Park Business District)에 추월되기 시작했으며 그 격차는 계속 확대되고 있습니다. Tianshan Commercial Building, Hongqiao Parkson 및 이들이 위치한 Hongqiao Shanghai City는 한때 Zhongshan Park Longemont에 있는 단일 쇼핑몰의 매출이 전체 Hongqiao Tianshan 상업 지구에 있는 모든 쇼핑몰의 매출을 합친 것보다 높았습니다.
2013년부터 2017년까지 2차 반격 - 재고 최적화, 변형 및 업그레이드와 신규 프로젝트 조정이 동시에 수행되었습니다.
Hongqiao Tianshan 상업 지구는 2013년 2차 반격을 시작했습니다. , 실패한 프로젝트를 인수하기 위해 더 많은 운영 경험을 가진 그룹을 적극적으로 찾고 있지만 중소 규모의 기존 프로젝트가 모이면 반격이 쉽지 않습니다. 이후 재건축에 많은 투자를 하여 110,000평방미터로 확장하였습니다. 홍콩식 대규모 부모자식 테마 쇼핑몰인 Hongqiao Nanfengcheng을 거쳐 Parkson Tianshan 매장은 한국형 E-Land에서 한국형 도시형 아울렛 Parkson Youke로 탈바꿈했습니다. , Hongxin Plaza는 Hong Kong New World Group의 자회사 Paris Spring과 유럽식 고급 쇼핑몰 Shangjia에 인수되었습니다. 두 개의 새로운 쇼핑몰 오픈 후 Center와 일본식 Golden Hongqiao Shopping 쇼핑몰, 그들은 지속적으로 개조 및 업그레이드되었습니다. Hongqiao Friendship은 지하 슈퍼마켓을 확장했으며 Tianshan Cinema는 Hongqiao Art Center로 확장 및 업그레이드되었습니다. 이 기간 동안 상권은 구역급 상권에서 시급 상권으로 승격되었다.
중산공원에 위치한 롱지몽의 규모는 대략 상자센터, 홍차오 난펑청, 진훙차오, 팍슨유커 등 4개 주요 상권의 본점 면적을 합친 것과 맞먹는다는 점은 주목할 만하다. 그러나 4대 상업지구가 처음 개업했을 때 그 총액은 룽즈멍(Longzhimeng)보다 훨씬 낮았습니다.
2017년 드디어 리모델링이 성공해 반격이 이뤄졌다. 상권은 지하 통로에 단체 무료주차장을 마련해 체계적으로 교통을 우회시켰다. 6개 쇼핑몰을 상권에 집단 오픈해 명절 소비를 유도했다. 5시간 무료주차 행사는 지자체 상권 중 이색적이며, 그 결과 상권이 큰 호응을 얻었다. 2017년 말까지 업무 지구의 지하 통로 4개 중 3개가 연결되어 업무 지구의 다양한 프로젝트에 더 많은 승객 흐름을 가져왔습니다.
수년간의 고된 조정과 운영 끝에 New Hongqiao Tianshan 상업 지구는 마침내 2013년 저점에서 상승 궤도로 복귀하여 다시 한번 창닝 지구에서 가장 큰 매출을 기록하는 상업 지구가 되었습니다. . 2017년 신훙차오텐산(New Hongqiao Tianshan) 상업지구의 전체 매출액은 50억 위안을 초과했고, 상업지구의 전년 대비 소비 증가율은 두 자릿수에 도달해 시립 상업지구 중 최고 수준에 이르렀습니다.
상호 보완적이고 상호 운용 가능한 모델이 작동하고 두 쌍의 쌍둥이 별이 빛납니다
특성 포지셔닝의 어긋난 경쟁을 통해 두 쌍의 4개 메인 매장이 형성됩니다. 얼굴과 상호 보완적인 장점으로 상호 연결됩니다.
이는 어느 정도 동쪽의 Zunyi Road에 Hongqiao Twins, 유럽 패션 브랜드를 테마로 한 Shangjia Center, 홍콩 스타일의 중산층 행복한 가족이 있는 Hongqiao Nanfeng City라는 두 개의 대형 쇼핑몰을 형성하는 것과 같습니다. 서쪽의 Loushanguan Road에 있는 Tianshan - 일본 라이프스타일을 테마로 한 Jinhongqiao 쇼핑몰과 한국 스타일의 도시 아울렛을 테마로 한 Parkson Youke.
2017년 이들 4대 매장의 총 매출은 36억 위안에 달해 마침내 처음으로 중산공원의 드래곤 드림(Dragon Dream)을 넘어설 것으로 예상된다. 그 중 부모와 자녀를 위한 패셔너블한 포지셔닝을 갖춘 대표 패밀리 쇼핑몰인 홍차오 난펑청(Hongqiao Nanfengcheng)은 연간 매출액이 10억 위안에 달해 상하이 3번째 럭셔리 쇼핑몰이자 시티 아울렛 모델인 팍슨 유커(Parkson Youke)를 넘어섰다. 지난해 8억 위안, 정원 대규모 쇼핑몰과 일본식 거리로 유명한 진훙차오 국제센터 내 진훙차오 쇼핑몰은 지난해 매출 7억 위안을 넘어섰다. 구베이 타카시마야(Gubei Takashimaya)를 커뮤니티 쇼핑몰로 전환한 것도 초기에 성공을 거두어 홍차오 우호몰(Hongqiao Friendship Mall)의 총 매출액이 10억 달러를 넘었습니다.
1. 더욱 풍부한 비즈니스 믹스
차별화되고 어긋난 경쟁을 통해 비즈니스 구역에는 명품이 집중된 고급 쇼핑몰인 Shangjia Center와 Hongqiao도 있습니다. 가족과 함께하는 가족을 위한 첫 번째 선택인 난펑 시티, 가성비 좋은 도시형 아웃렛 Parkson Youke를 비롯하여 사무직 백화점 Friendship Mall, 전통 커뮤니티 백화점 Huijin Tianshan 매장, 미식 세계 Paris Printemps 등 차별화된 매장을 만나보세요. 상업 클러스터. 이들 쇼핑몰에 모인 기업결합의 풍부함은 당연히 단일 슈퍼쇼핑몰이 감당할 수 있는 수준을 훨씬 넘어선다.
2. 브랜드가 더욱 다양해졌습니다
의류 측면에서 Shangjia Center에는 수많은 국제 일류 럭셔리 브랜드와 Hongqiao Nanfeng City가 전문적으로 선보이는 고급 디자이너 브랜드가 있습니다. - 패션 브랜드, 스포츠 브랜드, 아동복 분야에서는 Jinhongqiao가 일본 전문 의류 및 가정용품 브랜드를 다수 보유하고 있으며, Parkson Youke는 한국 할인 브랜드를 전문으로 취급하고 있습니다. 이들 4대 쇼핑몰은 각자의 장점을 십분 발휘하며, 다양하고 차별화된 1호점 브랜드를 적극적으로 선보였습니다. 예를 들어 Shangjia Center는 독일 차 T9와 덴마크 레인코트 RAINS를 소개했으며 Hongqiao Nanfengcheng은 Jiangzi amp 자매 매장, 대만 MONEYJUMP 친자 레스토랑, Jinhongqiao는 Thomas 친자 레스토랑, 일본 Yapinjia 슈퍼마켓 및 홍콩 Eu Yan Sang을 소개했습니다. 어쉬안(Euxuan) 중의약클리닉 팍슨유케(Parkson Youke)가 코코아몽키 테마파크를 선보였습니다...
슈퍼마켓을 예로 들면, 상업 지구에는 홍콩 스타일 부티크 슈퍼마켓인 Jiuguang Freshmart, 일본 Yapinjia 슈퍼마켓, China Resources OLE 슈퍼마켓, Youyi 슈퍼마켓, 인기 있는 Huijin 슈퍼마켓 등 5개 주요 슈퍼마켓이 있습니다. 영화관과 어린이 놀이터의 각 쇼핑몰은 서로 다른 브랜드를 소개하는 데 있어 고유한 고려 사항을 갖고 있습니다. 다양한 브랜드에는 고유한 충성도 높은 고객 그룹이 있으며 의심할 여지 없이 더 넓은 고객 기반을 확보할 것입니다.
3. 더 많은 활동
많은 쇼핑몰에서의 활동은 콤보와 같습니다. 예를 들어 Shangjia Center는 우아한 공연과 패셔너블한 예술 활동으로 유명하며 많은 사람들의 마음을 사로잡았습니다. Hongqiao South Fengcheng은 상하이에서 독특하며 눈부신 수준의 부모-자식 IP 전시회를 통해 상하이의 어머니들이 선택하는 쇼핑몰로 자리 잡았습니다. Jinhongqiao Mall은 Japan Week, Summer Festival 및 KidsHalloween은 일본 특유의 특성과 국제적인 패밀리 브랜드를 만들어냅니다. Parkson YouKeZe는 종종 대규모 할인 행사를 동시에 진행하며, 그 효과는 대형 쇼핑몰이 할 수 있는 활동보다 훨씬 큽니다.
4. 기본 부동산 조건은 비교적 양호하다
수천~3만㎡ 이내의 중소 규모 부동산만 있는 다수의 전통적인 상권과 달리, Hongqiao Tianshan Business District의 쇼핑몰은 비교적 양호하며 업그레이드 후에도 여전히 대형 쇼핑몰과 경쟁할 수 있습니다. 예를 들어, Hongqiao Nanfeng City는 개조되어 110,000m2로 확장되었으며, 새로운 Jinhongqiao Mall은 80,000m2가 넘습니다. 상대적으로 작은 Shangjia Center와 Parkson Youke는 각각 명품과 도시 아울렛에 중점을 두고 있습니다. 기존의 많은 쇼핑몰도 최적화 및 개조 프로젝트를 진행 중이거나 진행 중입니다.
5. 영리하게 문화 카드 놀이
Tianshan Cinema는 업그레이드되어 대규모 독립 문화 단지인 Hongqiao Art Center로 확장되었습니다. 서부 상하이와의 격차 대형 극장은 텅 비었고, 926석과 7개 영화관으로 구성된 업그레이드된 천산시네마와 첨단 프로젝션 장비가 가져다주는 시청각적 즐거움은 연간 3000만개 이상의 박스오피스를 기록하고 있으며, 창닝구 박스오피스 1위가 되었으며, 천산로 인기로 많은 돈을 축적했습니다.
애니메이션 뮤지컬, 콘서트, 패션 드라마, 유쾌한 무대극… 이러한 참신한 시도는 젊은 사무직 노동자들에게 큰 사랑을 받고 있다. 홍차오 아트센터의 연간 평균 방문객 수는 60만명을 넘어섰습니다. 200회가 넘는 공연과 수만 편의 영화상영, 장기 공공문화전시회 등을 통해 주변 비즈니스 분위기는 기대 이상으로 고조됐다. 앞으로도 업무지구에는 SOHO 천산광장 콘서트홀 등 새로운 문화시설이 지속적으로 추가될 예정이다.
6. 상업 지구 주민들의 습관과 더 일치
Hongqiao Tianshan 상업 지구에는 일본인, 한국인, 홍콩, 대만 주민이 많이 있습니다. 20만 제곱미터가 넘는 슈퍼 쇼핑몰의 빅맥과 비교했을 때, 이러한 외국인 거주자들은 정확한 위치 지정과 독특한 특징으로 집과 가깝고 자신의 요구에 더 적합한 대형 및 중형 쇼핑몰에 더 적합합니다. New Hongqiao Tianshan 상업 지구의 고밀도, 콤팩트한 도로망 구조와 편안하고 편리한 공공 환경은 외국인 거주자들에게 인근 소비에 더욱 매력적입니다.
2018년에는 외부 경쟁이 심화되고 새로운 변화가 시작되었습니다.
Hongqiao Tianshan 비즈니스 구역은 강력한 적들에 둘러싸여 있으며, Zhongshan Park 비즈니스 구역의 새로운 세력인 Raffles Changning 동쪽으로는 캐피탈랜드(CapitaLand) 아래, 북쪽으로 다리를 건너 창펑(Changfeng) 상업지구의 창펑 조이 시티(Changfeng Joy City)가 새롭게 개통되고, 서쪽의 송홍로역 린콩(Linkong) 상업지구는 두 개의 주요 단지를 위해 건설 중입니다. IKEA Huiju 및 Dah Rong Hui가 있으며 Sun Hung Kai의 가장 큰 쇼핑 단지가 남동쪽에 있습니다. 중앙의 Xujiahui 센터는 Hongqiao Road Station Hongfang Overseas Chinese Center, 석류 그룹 IM 플라자 및 Triumph Square Three Musketeers 개발 준비가 되어 있습니다. 북동쪽 Jinshajiang Road 역 Yuexing Global Harbour는 주민들의 요구에 부응하여 조정을 거쳐 인기를 얻고 있습니다. 북서쪽 Zhenzhen North Road 역의 Nonggongshang 118 Plaza에 있는 베니스 워터 타운의 3단계가 조용히 준비 중입니다. 요격 및 역전환을 위한 남동쪽과 북서쪽 간의 경쟁이 치열합니다. Hongqiao Tianshan Commercial District는 다음 도전에 어떻게 대응할 것입니까?
기존 쇼핑몰에 대한 추가 조정
Hongqiao Tiandu는 Hongqiao Friendship Mall, Huijin Department Store Tianshan Store 및 Takashimaya의 사업 형식과 브랜드 구조를 가장 먼저 조정할 것입니다. 백화점도 더욱 최적화될 예정이다. 점진적인 성장 측면에서는 훙차오 난펑시 옆에 있는 SOHO Tianshan Plaza와 다카시마야 옆에 있는 Gubei SOHO가 모두 사용될 예정입니다.
창닝구는 중국국제수입상품박람회와 연계해 연중 수입상품 전시 및 거래를 모색하고, 다카시마야 백화점을 건립해 '일본'을 더욱 강화할 예정이다. 파빌리온" 및 상하이 세계 무역 몰 국제 무역 무역 센터와 Jisheng Weibang Hongqiao 수입 가구관 및 기타 국가 파빌리온과 전문 파빌리온이 일년 내내 전시되어 고급 운영자와 전문 운영 인재를 소개하여 국제 모임으로서의 Hongqiao의 위치를 강조합니다. 고급 브랜드.
외부 환경이 더욱 최적화됩니다
다음 단계에서 비즈니스 구역은 Shangjia Center에서 Hongqiao까지의 지하 통로에 환경, 서비스 및 문화의 세 가지 주요 특성에 중점을 둘 것입니다. 난펑시는 건설 중입니다. 완공 후에는 상업 지구의 9개 주요 상업 운송업체를 연결하는 지하 연결망이 추가로 형성될 것입니다. 홍차오 상권 외부, 상권 내부, 쇼핑몰 내 차량 및 보행자를 위한 3단계 교통 안내 시스템을 도입하면 상권의 접근성과 편의성이 향상될 것입니다.
창닝구는 다양한 신제품 출시를 집결시키는 방안을 모색하고 뉴홍차오 센트럴 가든을 신제품 출시를 위한 랜드마크로 구축할 계획이다. 뉴홍차오 센트럴 가든은 맥주 축제를 소개할 공간과 캐리어도 확대할 예정이다. , 음악 축제, 꽃 축제 및 기타 문화 및 패션 활동이 24시간 열려 있습니다. 앞으로 상하이 훙차오 패션 및 창의 산업 클러스터는 혁신 인큐베이션, 컨설팅 서비스, 전시 무역, 문화 미디어, 온라인 마케팅, 소비자 경험 및 기타 부문으로 구성된 패션 및 창의 산업 체인을 점진적으로 형성할 것입니다.
지하철 15호선 고북루역 건설과 상부구조 건설, 홍차오 중앙 녹지 지상 및 지하 연결 공사를 결합해 녹색과 역동적인 환경을 조성하고 최적화하고 조정할 예정이다. 교통 조직과 조명 배치, 비즈니스 환경을 통합하고 홍차오 아트 센터와 같은 고품질 문화 시설의 장점을 활용하여 안전하고 조화로우며 인문적인 비즈니스 지구 경험을 창출합니다.
Lion VS Wolf Tactics
창닝구에 속하는 중산공원과 신홍교천산은 상하이의 전통적인 상업 지역이 아니며, 서로 1.2km 떨어져 있고 지하철로 1정거장 거리에 있습니다. 여러 차례의 개발과 변화를 거쳐 두 곳 모두 시립 비즈니스 지역으로 성장했으며 모든 측면에서 두 당사자가 매우 유사합니다.
2006년경 지하철 2호선 건설에 힘입어 양사의 상업규모가 크게 확대됐다.
중산 공원역은 3선 철도 인터체인지를 활용해 거대한 철도 환승 허브인 MALL Dragon Dream을 부각시키는 '유니콘 전략'을 채택했고, 천산 상업 지구는 늑대 전술을 채택해 4개 출입구와 4개 출입구를 기반으로 홍신 패션 플라자를 건설했습니다. Loushanguan Road 역 출구, Hongqiao Tiandu, Changfang Times 및 Hongqiao International Commercial City는 철도 운송에 지어진 4개의 중형 쇼핑몰입니다. 그 결과 유니콘 드래곤의 매출이 늑대의 합보다 훨씬 큽니다.
그 이유는 대규모 기업과 철도 운송 허브의 장점뿐만 아니라 개발자의 선택 때문입니다. 실제로 Zhongshan Park와 New Hongqiao Tianshan Road는 모두 어려운 재배 기간을 겪었지만. Dragon Dream 철도 운송 상업 운영에 풍부한 경험을 갖고 있는 대외 원조 싱가포르 캐피탈랜드 그룹(Singapore CapitaLand Group)이 투입되어 작전에 참여하게 되었고 전세를 빠르게 바꾸어 놓았습니다. 따라서 캐피탈랜드의 래플스시티는 중산공원에 이어 두 번째로 선보이는 대형 쇼핑몰로 자연스러운 선택이 됐다.
개발자의 운영 능력이 중요
하지만 홍신, 홍교천도, 창팡시보, 홍교국제상업도시 4개 쇼핑몰의 개발자들은 현대적인 경험이 없다. 그 결과 상업 운영이 차례로 변경되거나 전체적으로 인수되었습니다. Hongqiao International은 Huijin 백화점에 인수되었으며 Hongxin Plaza는 Printemps 백화점에 인수되었으며 Changfang Times는 Parkson 및 E-Land에 인수되었습니다. 10년 동안 개선되지 않은 Hongqiao Tiandu는 여러 차례의 인수, 인수 및 전환으로 인해 Tianshan Road의 경작 기간이 크게 지연되었습니다.
다행스럽게도 마카오 순더 그룹의 상지아 센터, 홍콩 난풍 그룹의 홍교 난펑시, 인도네시아 시나르의 진홍교 등 홍교 천산 신상권에는 비즈니스 경험을 가진 외국 플레이어가 부족하지 않습니다. 마스그룹과 말레이파크슨 한국 이랜드의 팍슨우코, 일본의 다카시마야 등 5대 외자기업그룹이 상업지구의 지배자로 자리 잡았다.
팁: 중산 공원 상업 구역의 변화는 창닝 상업 구역의 이중 폭발을 시작합니다
창닝 구역의 인접한 두 상업 구역인 중산 공원과 신홍교 천산은 단 하나입니다. 전자는 3호선 철도 환승 허브로 인해 많은 수의 중장거리 철도 승객을 유치하는 반면, 후자는 방사선 지역이 매우 다릅니다. 더 많은 외국인 거주자와 더 많은 자동차 운전자. 비록 승객 흐름에 약간의 중복이 있지만 전체 비율은 동일하지 않습니다. 중산 공원과 New Hongqiao Tianshan의 두 주요 비즈니스 지역을 비교한다고 해서 강세를 보이는 것은 아닙니다. 둘 사이의 경쟁적 대체 관계. 창닝구의 두 주요 도시 상업 지구는 악랄한 경쟁이 아니라 점차적으로 선의의 경쟁과 협력이 상위권을 향한 이중 배럴의 상호 작용을 형성했습니다.
최근 몇 년간 중산공원 상권도 정안사, 글로벌 하버, 쉬자후이 등 주변 상권의 전환으로 인해 변화를 겪기 시작했다. Raffles Changning은 작년에 이 전투에 참여하여 상업 지역의 상황을 변화시켰습니다. Longemont가 지배적이며 Longemont와 Multimedia Plaza가 최적화되고 업그레이드되었으며 Best Buy는 Miyu로 변모했으며 Sinning Plaza의 원래 Paris Printemps Xinning 매장은 지하 상업 거리인 상하이 샤오마 로드(Shanghai Xiaoma Road)도 혁신적이고 인터랙티브한 비즈니스 형식과 브랜드를 도입하기 위해 조정 및 업그레이드될 예정입니다.
래플스시티 창닝에서 중산공원역까지 지하통로 및 2층 복도 건설. 중산공원 주변의 Yuyuan Road, Jiangsu Road, Xinhua Road, Wuyi Road 등 역사적 블록을 보호하고 개조하면 비즈니스 지구의 전반적인 매력이 높아질 것입니다.
작성자: TinTin Guo