어떻게 비용을 합리적으로 통제할 수 있습니까?
디궈용
최근 몇 년 동안 부동산 업계의 경영 환경이 크게 변화하여 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 단순한 전술적 조치만으로 개발자가 치열한 경쟁에서 장기적인 경쟁력을 유지하기는 어렵다. 경영 전략의 중요성이 개발자의 중시를 받고 있고, 원가 관리의 역할도 나날이 두드러지고 있으며, 경영 전략에서 매우 중요한 핵심 지위를 차지하고 있다. 단기적으로는 개발자가 겨냥한 제품 가격이 시장에 구속되고 시장 수요도 기업 발전의 외부 요소이기 때문에 개발자가 통제할 수 없기 때문이다. 어떻게 효과적으로 원가를 낮추는 것이 최대의 이윤을 얻는 중요한 방법이 될 수 있다.
첫째, 투자 결정 단계
투자 결정 단계는 프로젝트 개발의 가장 중요한 단계이며, 이 단계에서 이루어진 프로젝트 계획과 투자 추정은 투자 결정의 중요한 토대이며 전체 프로젝트의 성패에 직접적인 영향을 미칩니다. 이 단계에서, 다음 몇 가지 방면에서 원가 관리를 강화하는 데 힘써야 한다.
1. 우수한 프로젝트 팀 구성
프로젝트 타당성 연구와 제품 개발 계획은 체계적이고 전문적인 작업이다. 투자 결정 단계에서 회사는 그룹 회사, 부동산 회사의 경험 있는 전문 기술자로 구성된 프로젝트 팀을 조직해야 하며, 비용 관리 인력은 투자 결정 단계의 구체적인 업무에 참여해야 합니다. 프로젝트 팀은 건축가, 비용 엔지니어, 마케팅 담당자 (또는 위탁 전문 기획사), 엔지니어링 기술자, 투자 분석가, 관리자 (또는 프로젝트 관리자) 로 구성되어야 합니다.
투자 결정 단계에서 프로젝트 팀은 시장 조사, 제품 계획, 제품 포지셔닝, 위험 분석에서 투자 추정 및 분석에 이르는 전 과정을 완료해야 합니다. 이 가운데, 비용 관리 인원은 주로 도시의 시장 상황과 경제 상황, 건설 설치 공사 원가, 정부 규정비와 세금, 대출 금리 등을 충분히 이해하고 분석하고 판단하는 것이다.
상세한 비용 분석을 수행하십시오.
(1) 토지 개발 비용
토지비용은 프로젝트 총지출의 약 20 ~ 30% 를 차지하므로 토지를 결정할 때 개발 위험과 절상 공간을 충분히 고려해야 하며, 그 비용 결정은 다음을 포함해야 한다.
① 토지 양도금
토지양도금은 정부가 최근 양도한 유사 구획을 참고해 구위 및 주변 조건, 건물 용적률 등을 결합해 수정 추산할 수 있다.
② 토지 취득 비용, 도시 지원 비용, 철거 보상 비용.
징집비와 도시 보조비에는 구체적인 규정이 있다. 개발업체는 정부와 협의해 정책 우세를 최대한 활용하고, 프로젝트에 관련된 각종 시정시설에 대한 실제 조사를 실시하고, 파이프라인, 도로 확대, 공공시설 확장에 대한 충분한 예측을 해야 한다. 철거 보상 배치는 일반적으로 화폐보상을 사용하며, 그 비용은 최근의 유사한 공사를 참고할 수 있다.
(2) 사전 프로젝트 비용 견적
선행 개발비용은 일반적으로 프로젝트 총지출의 약 3% 를 차지하지만, 각지의 실제 청구 상황에 따라 큰 차이가 있다. "T 자형 1 평" 및 임시시설비는 실제 상황에 따라 산정해야 하며, 실제 상황과 결합해 임시시설이 프로젝트 건설에 상대적으로 영구성을 발휘하여 개발비용을 상대적으로 낮춰야 한다.
프로젝트 초반에는 다른 비용이 많이 들어 규정된 요금과 실제 요금이 다르다. 개발자는 관련 부서와 조율하는 데 주의해야 한다. 한편, 정부 기능이 바뀌면서 많은 요금이 경직지표에서 시장조절로 바뀌었고, 개발자들은 정부 정책의 요구에 부합하고 프로젝트 개발의 이익에 부합할 수 있도록 보장해야 한다.
(3) 건물 설치 비용
건축 설치 공사 비용은 일반적으로 공사 총지출의 45 ~ 55% 를 차지하며, 비율은 지역마다 다르다. 그 비용 분석은 우선 현재의 지역 경제 상황을 분석하고 건설 시장에서 건설 기업의 전반적인 상황을 파악해야 한다. 최근 유사 공사의 가격지수를 조사하고, 시장에서 인공, 재료의 변화를 이해하고, 건설비에 영향을 미치는 주요 요인을 분석 및 수정하며, 공사의 건축설치가격지수를 합리적이고 과학적으로 확정한다. 예비 설계 시나리오의 개발 비용을 분석하고 최적화하여 제품 포지셔닝을 결정합니다.
(4) 커뮤니티 네트워크, 지원 시설, 커뮤니티 지능형 요금
동네 관망 비용은 일반적으로 일부 중류 부동산 단지 프로젝트 총지출의 약 6% 이다. 의사 결정 단계에서 비용 통제의 중점은 시 소속 고교를 지원하는 1 급 사이트의 공급 능력과 지역 내 웹 사이트의 설정을 이해, 분석 및 추정하는 것입니다.
제품 품질 포지셔닝 및 차별화에 영향을 주지 않고 지역 내 보조 시설을 최대한 간소화하는 동시에 지원 프로젝트의 관리 용이성을 고려하여 프로젝트 후기 부동산 운영을 위한 좋은 기반을 마련합니다. 보조시설에는 동네 계획 보조시설도 포함되므로 적응성을 고려해야 한다.
스마트 주택단지의 포지셔닝은' 비교적 정밀하지 않고 기본 수요를 만족시킨다' 는 원칙을 고수해야 한다. 복잡한 지능형 시스템의 유지 관리 및 운영 비용은 부동산 관리의 어려움을 증가시키고 기술 감가 상각은 매우 빠를 것입니다.
(5) 정원 환경 공학비
일반 원림 환경은 프로젝트 총지출의 3 ~ 5% 를 차지하며, 그 비용은 프로젝트의 위치 및 프로젝트가 있는 지역 환경과 관련이 있다.
(6) 투자 결정 단계의 세금 및 수수료 분석.
관리비: 일반적으로 도시의 지역 특성에 따라 판매소득의 2 ~ 3% 를 결정합니다.
판매 비용: 일반적으로 판매 수익의 2-3% 로 결정됩니다. 판매비 통제는 적절한 광고 매체를 선택하고 판매처와 모델실의 설치 방식과 포지셔닝을 잘 처리해야 한다.
연체 수수료: 투자 결정 단계에서 연체 수수료를 충분히 추정하고 자금의 레버리지 역할을 제대로 활용해 최소한의 연체 비용으로 프로젝트 자금 체인의 연속성을 만족시켜야 합니다. 자금의 사용 비용은 개발자의 최종 이익에 큰 영향을 미칠 것이다.
세금: 의사 결정 단계에서 개발업자는 정부 관련 규정에 따라 추정해 일부 세금 감면에 대한 정부 지원을 받아야 한다. 2 선 도시에서는 세금 감면이 오프사이트 개발자에게 매우 중요하다.
(7) 예측할 수없는 비용 및 위험 분석
프로젝트의 복잡성에 따라 예측할 수 없는 비용과 위험은 일반적으로 토지 개발 비용을 제외한 직접비용의 3 ~ 5% 입니다. 투자 결정 단계에서 프로젝트 팀은 토지 비용 변화, 건설 비용 변화, 주택 가격 변화, 개발주기, 용적률, 대출 금리, 정책 변화 등의 위험 분석을 잘해야 하며, 기본적으로 위험 비용이 프로젝트 순이익의 5-8% 미만임을 보증해야 한다.
둘째, 설계 단계
설계 단계의 가격통제는 공사 가격통제의 중요한 단계이며, 공사 가격가격에 미치는 영향은 75% 이상이다. 이 단계에서 비용 관리 인력은 개발자의 건축가, 설계원의 디자이너와 적절히 협조하여 적은 비용으로 더 많은 작업을 수행할 수 있습니다. 주요 방법 및 조치는 다음과 같습니다.
1. 프로젝트 포지셔닝에 따라 합리적인 용적률을 결정합니다.
프로젝트의 용적률은 프로젝트의 판매 수익과 건설 비용에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 가능한 한 기본 통제 구간을 결정하고, 토지 자원을 최대한 활용하고, 프로젝트 지형 특성과 결합하여 환경 경관을 건설하고, 토지 이용률을 높인다.
2. 설계 방안의 심사 작업을 잘 하여 설계 방안의 최적화를 강화한다.
원가 컨트롤러는 설계 방안의 구조 체계, 기본 모델링, 평면도에 대한 원가 분석을 수행하고 건축가에게 건의하여 설계 방안을 지속적으로 최적화해야 한다. 설계 시나리오의 계산 과정을 동시에 검토하여 인위적인 요소의 보수적 팽창을 방지합니다. 특히 설계 계수의 선택에서는 더욱 그렇습니다.
할당량 시공 도서 설계, 명확한 보상 및 처벌을 구현하십시오.
설계 단위 시공 도면 할당량의 설계 지표는 다음과 같습니다.
(1) 평방 미터당 철근 함량 지수
(2) 평방 미터 당 콘크리트 함량 지수;
(3) 단위 건설 도면 예산 지표;
(4) 설계 변경 비용 한도 지표.
4. 설계 품질의 검사와 감독을 강화하여 설계 변경 비용을 낮춥니다.
디자인 단위의 관리는 매우 전문성이 있다. 개발자 자체의 인적 자원이 부족하면 사회자원을 통합하고 규제를 미리 강화할 수 있다. 설계 단위와 체결한 계약은 설계 품질 부족으로 인한 변경을 위한 제한 조치를 명확하게 규정해야 합니다. 설계 단계에 필요한 시간을 주는 것도' 삼면 프로젝트' 를 줄이거나 없애는 데 필요한 조건이다.
셋째, 입찰 및 계약 협상 단계
공사 입찰과 계약의 협상과 확정은 공사 가격통제와 관리의 중요한 부분이다. 많은 관련 법률 문건이 이 단계에서 완성되었고, 많은 숨겨진 위험과 어려움도 이 단계에서 남겨졌다. 이 단계의 작업 품질은 프로젝트 운영 중 비용 관리 및 결제에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 이 단계에서 원가 관리자는 프로젝트 전체 일정에 따라 프로젝트 입찰을 명확하고 질서 있게 하여 프로젝트 계약이 프로젝트 요구 사항을 충족하도록 해야 합니다.
1. 입찰 작업을 잘 하는 몇 가지 주요 조치
프로젝트 전체 건설 계획에 따라 상세한 입찰 방안을 마련하고, 시장 조사 분석을 통해 시공 단위, 건축 자재, 정책 규정에 대한 지역 정보 저장소를 구축하고 보완하여 입찰을 위한 정보 자원을 확보합니다. 입찰 방안을 제정할 때 입찰 원칙을 명확히 하고 계약 방법, 범위, 결제 방법, 갑공급 재료 범위와 방법, 하도급 항목 등 주요 계약 협상 조항을 명확히 해야 한다.
입찰 단계 원가 관리의 주요 방법은 다음과 같습니다.
(1) 단위공사: 총청부 위주로 일부 공사는 하청이 있습니다. 단위 공사는 평방미터당 원가 도급 또는 총가격 도급 방법을 채택하고, 규모 효율이 있는 하위 프로젝트 (예: 문, 창, 계단 난간 등) 에 대해 도급 도급 계약을 채택하고, 일방적 도급 도급 건도 실시한다.
(2) 갑급재료: 공사 품질과 관련된 재료 (예: 외벽 페인트, 장식 재료 등). ), 갑이 통일적으로 공급하는 재료를 사용해야 하며, 일부 대종 주요 기계설비도 갑이 구매해야 한다 .. 자금이 허용되는 경우 일부 재료 (예: 시멘트, 강재 등). ) 그 가격은 계절적 요인에 따라 크게 변하며 개발상이 갑에 공급하는 규모의 효과를 충분히 발휘할 수 있다. 갑이 공급하는 재료의 가격도 입찰을 통해 결정해야 한다. 회사는 계약자에 대한 가격 우위를 확보하여 계약자의 적극성을 손상시키지 않도록 해야 한다.
(3) 지역 내의 부대 시설과 경관공사 방면에서는 목록 견적의 형식으로 입찰해야 하며, 동시에 입찰할 때 주요 재료의 규격과 품질을 명확히 해야 한다.
(4) 지능화 공사: 목록 견적 방식을 채택하여 입찰해야 하고, 계약가격은 조정가능한 가격 방식을 채택해야 합니다. 입찰할 때는 주요 재료의 가격 조정 폭 차이에 동의해야 한다. 결제할 때 차액이 초과되면 가격을 조정합니다 (전자제품 쇄신이 빨라서 가격이 크게 떨어지고, 지능 시스템이 건설부터 정상 사용까지 기간이 길기 때문).
(5) 토공사: 구역 내 토공 균형 공사도 원가 관리의 중점이다. 입찰할 때는 전문 회사를 선택하여 시공해야 하며, 전문 회사는 일방적인 견적의 경쟁 모델을 채택하여 입찰과 입찰을 할 수 있다.
입찰 절차가 많아 강력한 모니터링은 의사결정 실수를 피하고 비용을 통제할 수 없다. 한편으로는 입찰자에 대한 자격 심사를 강화하다. 해당 기관의 신용도, 경제상황, 경영능력을 상세히 고찰하고 입찰 환경을 어지럽히지 않도록 입찰에 어려움을 초래하고 심지어 잘못된 판단을 내리기도 한다. 한편, 기초 심사를 강화하다. 밑바닥의 계산 과정은 전문성, 복잡성, 인적 요소가 많은 특징을 가지고 있다. 기업은 표준 편차로 인한 비용 증가 또는 프로젝트 관리 및 결제에 대한 무분별한 저가의 낙찰로 인한 어려움을 피하기 위한 검토 메커니즘을 구축해야 합니다.
2. 계약 관리 시스템의 비용 관리
(1) 계약의 견고성
정상적인 계약 조항 외에도 설계 변경, 현장 비자 평가 방법, 특수 기술 평가 방법, 위약 처리 방법, 발생 가능한 위험 처리 방법을 명확히 하여 결제에서 이견과 갈등을 방지해야 합니다.
(2) 계약의 조작성
계약의 조작성은 주로 개발자와 계약자가 실질적으로 집행할 수 있다는 것을 보여준다. 계약자가 프로젝트 획득을 위해 불가능한 조항을 맹목적으로 약속하는 것을 피하고, 프로젝트 진도와 프로젝트 계획의 실행에 영향을 미친다.
넷째, 건설 단계의 비용 관리
건설 단위와 개발자는 종종 관리 이념과 방법에 차이가 있다. 고품질 부동산을 만들기 위해 회사는 다음과 같은 세 가지 측면에서 비용 관리를 구체적으로 반영하는 몇 가지 주요 관리 단계에서 엄격하고 실행 가능한 관리 조치를 수립해야 합니다.
1. 설계 변경 및 현장 비자 감독 관리를 강화합니다.
시공 단계의 설계 변경과 현장 비자는 불가피하지만 엄격한 규제체계에 있어야 한다. 설계 변경 및 비자 관리 통제 제도는 운영 절차, 프로세스의 소유자, 소유자의 관리 권한, 프로세스의 확인 시한, 거부 및 책임 추궁제도 등을 명확히 해야 합니다. 동시에 시공 단위가 운영 체제를 명확히 하고, 합작을 용이하게 하고, 업무 효율을 높이고, 결산을 위한 기초를 다지게 한다.
2. 장비 재료의 품질 및 가격 관리를 강화하십시오.
완벽한 설비 재료 관리 체계는 양질의 공사를 건설하는 데 필요한 조건이다. 일반적으로 다음과 같이 작동합니다.
(1) 자체 구입
자가구매는 원가를 통제하는 역할을 할 수 있을 뿐만 아니라 쌍방이 결제에서 의견 차이를 피할 수 있다. 대형 기계 및 전기 장비 (엘리베이터, 에어컨 등) 와 같은. ), 입면도 장식 재료 (외벽 페인트, 타일 등). ) 등은 공사 품질에 직접적인 영향을 미치며, 동시에 가격이 높고 대규모 구매의 우세를 발휘하기 쉬운 물자는 스스로 집중 구매해야 한다. 원림공사에 사용된 일부 재료도 입찰을 통해 구매할 수 있다.
(2) 일반 계약자 조달
일반적인 건축 자재의 품질과 성능을 제한하는 한, 개발자는 하청업체에게 구매를 허용할 수 있습니다. 이를 통해 하청업체가 개발자보다 시장에 더 친숙하다는 장점을 발휘하여 그들의 적극성을 동원할 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
(3) 당사자 a 는 계약자의 구매를 제한해야한다.
일회성 보증할 수 없는 일부 공사의 경우 개발자와 계약자가 약속한 가격 확인 절차를 통해 주요 재료의 가격을 확인할 수 있습니다. 결제할 때는 가격을 한정해야 하고, 가격을 한정할 때는 가격의 기한과 범위를 명확히 해야 한다.
위의 세 가지 자재 조달 방식은 샘플감독, 샘플인증제도, 입장검수 확인제도 하에 사용되어야 한다.
3. 자금 계획의 이행에 대한 모니터링을 강화한다.
(1) 자금 계획은 프로젝트의 모든 계약이 확인되었고, 시공의 전반적인 진도 계획이 합리적인 것으로 확인되었으며, 원가관리원과 프로젝트 관리원이 사전에 조율하여 기초작업을 잘 해야 한다.
(2) 시공단계의 공사대금지불은 자금계획에 기초하며 시공일정과 조화를 이루어야 한다. 이러한 전체 프레임 워크에서 프로젝트를 모니터링하면 프로젝트 관리를 보다 명확하게 할 수 있습니다. 이달 실제 발생 금액의 증감이 자금 계획의 일정 비율을 초과할 경우, 원가 관리 인력과 프로젝트 관리자는 적시에 해명 사유를 분석하고, 심각할 경우 원가 경보 및 프로젝트 진행 경보를 제출해야 합니다.
(3) 자금 계획과 동적 원가 통제를 결합하면 회사가 프로젝트 운영을 더 잘 통제할 수 있고, 기업의 판매 수익과 공사 지출이 선순환에 놓이게 된다.
동사 (verb 의 약어) 결제 단계의 비용 관리
결제 작업의 두드러진 특징은' 대량, 집중, 복잡' 이다. 결제의 주관적인 실수와 허점, 객관적인 소홀을 피하기 위해 다음과 같은 메커니즘을 세워야 한다.
1. 회의 확인 시스템
결산 원칙은 회의 확인제를 채택하고 있다. 결산회의를 통해 결산 방법, 후보자, 결산기한, 정상 결산 항목 이외의 특수한 문제, 계약 중 미약정되거나 쌍방의 이견이 큰 항목을 파악합니다.
2. 두 번째 검토 및 감사 시스템
실행 가능한 2 차 심사 메커니즘을 구축하여 결산 작업을 감시하다. 한편으로는 내부 구속을 강화한다. 한편, 업무 실수를 줄이다. 구체적인 운영자는 경험 있는 건설가인원이나 위탁 중개 기관에 지원했다.
3. 상벌 제도
결산 후 비용 목표를 분석하고 정리하고, 설계 단위 (기업 설계 관리 부서 포함) 의 설계 품질 및 감독 단위 (기업 엔지니어링 포함) 의 현장 비자 관리에 대한 비용 통제 수준 분석을 실시하고, 구체적인 상황에 따라 상벌을 실시한다.
결론적으로, 부동산 개발의 비용 통제는 사전 결정, 설계 단계 사전 통제, 입찰 및 계약 협상 단계의 정확한 통제, 시공 결산 단계의 엄격한 통제에 초점을 맞춘 프로젝트 개발의 전 과정을 관통해야 합니다. 특히 2 선 도시 개발 프로젝트의 이윤이 높지 않은 경우, 엄밀하고 실용적인 태도로 모든 부분을 잘 해내 회사가 최대의 이윤을 거둘 수 있도록 해야 한다.